Voorwoord
Wat was 2020 een bijzonder jaar voor ons allemaal. Voor onze huurders, onze partners en mijn collega’s. Ik had me mijn eerste jaar als bestuurder van Lefier heel anders voorgesteld. De COVID-19 pandemie en alle genomen maatregelen hebben sinds maart 2020 ontzettend veel impact op de samenleving, onze samenwerkingen en vanzelfsprekend ook op onze organisatie. En ondanks de onzekerheid die er was en is, heeft het afgelopen jaar mij ook met veel trots vervuld. We hebben veel mooie dingen gedaan, samen met huurders en partners en hebben mooie resultaten geboekt.
Uit zorg voor de gezondheid van onze huurders en collega’s, hebben we ons werk zo georganiseerd dat persoonlijk contact beperkt bleef. We werkten thuis wanneer dat kon en waren creatief in het bedenken van nieuwe werkwijzen wanneer we wel bij onze huurders thuis kwamen. Urgente reparaties voerden we uit, maar reparaties die even konden wachten stelden we uit. Huurders bleven welkom op onze bezoekadressen, maar wel op afspraak en anderhalve meter afstand. We hebben ons verhuurproces versneld gedigitaliseerd. En zo kon heel veel werk gelukkig gewoon doorgaan. Ook andere onderdelen van onze dienstverlening hebben we gedigitaliseerd, zodat onze klanten steeds meer zaken vanuit hun eigen huis kunnen regelen met Lefier. En sinds het voorjaar werken we met één gezamenlijk woonruimteverdeelsysteem, voor de corporaties in Drenthe en een deel van Groningen: Thuiskompas.
In dit bijzondere jaar hadden we extra aandacht voor huurders die het zwaar hadden, door eenzaamheid, zorgen of ziekte. Het was prachtig om te zien wat voor mooie ideeën en activiteiten ontstonden bij medewerkers om de verbinding te zoeken met elkaar en onze klanten. We hebben extra schoonmaakwerkzaamheden verricht in complexen, bezorgden bloemen bij onze oudere huurders en belden met huurders die zich alleen voelden. We waren coulant ten aanzien van huurachterstanden die ontstonden als gevolg van COVID-19. Met name huurders van onze bedrijfspanden werden geraakt. Gelukkig waren de financiële effecten bij de huurders van onze woningen te overzien. Wanneer dit wel een probleem opleverde, maakten we goede afspraken met hen.
In 2020 hebben we ook flink geïnvesteerd in onze woningvoorraad. De bekende studentenflats van Selwerd in Groningen zijn grondig gerenoveerd en verduurzaamd. En we leverden 78 nieuwe woningen op in Emmen en Midden-Groningen. Letterlijk een topprestatie werd geleverd in Emmen, waar we met de Hondsrugtoren het hoogste punt van Drenthe bereikten. Begin 2021 konden de nieuwe bewoners verhuizen naar de appartementen in Emmen.
Ook hebben we afgelopen jaar weer een stap vooruit gezet in het verduurzamen van onze woningen. We hebben onze aanpak verbreed en zetten steviger in op 'label A- verduurzaming'. We sloten hiertoe een ketencontract met vier marktpartijen. Dat leverde in 2020 nog wel vertraging op, maar op korte termijn zal dit zorgen voor een flinke versnelling in het waarmaken van onze doelen. Ook op het gebied van nieuwbouw zochten we in 2020 samenwerking in de keten. Samen met onze Drentse collega-corporaties kopen we de komende vijf jaren 1000 woningen in. We besparen dankzij deze samenwerking 25% op de kosten.
Door Corona hebben helaas ook een aantal ambities voor woningverbetering vertraging opgelopen, zoals de vervanging van keukens, badkamers en toiletten. De financiële ruimte blijft daarvoor beschikbaar en we hopen, nu het einde van de pandemie in zicht komt, snel aan een inhaalslag te kunnen beginnen.
Niet alleen buiten de deur hebben we afgelopen jaar grote stappen gezet. Ook binnen Lefier hebben we vooruitgang geboekt. Zo is ons directieteam weer compleet en zijn we gestart met het formuleren van een nieuw ondernemingsplan. In onze nieuwe strategie zal de verbinding met onze huurders en de samenleving centraal staan.
Met trots sluit ik dit jaarverslag 2020 af en kijk ik hoopvol en verwachtingsvol naar de toekomst. We stellen onze huurder centraal en nemen hun belang als uitgangspunt bij ons denken en doen. We blijven ons in 2021 sterk maken tegen de verspreiding van het coronavirus. En we bouwen letterlijk en figuurlijk door, aan onze woningen en onze organisatie. En bovenal aan onze samenwerking met huurders en partners.
Elles Dost
Bestuurder Lefier
Lefier staat voor wonen
Jong en oud. Studerend of werkend. Gezond en met beperkingen. Iedereen heeft recht op een plek om ‘thuis’ te noemen. Goed wonen betaalbaar maken en houden, daar zetten wij ons elke dag voor in. Dat doen we samen met onze huurders en gemeenten.
We verhuren woningen in de gemeenten Borger-Odoorn, Emmen, Groningen, Midden-Groningen en Stadskanaal.
Als grootste corporatie van het Noorden willen wij écht iets betekenen voor de huisvesting in Groningen en Drenthe. Dat willen we ook laten zien met onze naam: Lefier. Een naam die uitstraalt hoe we in het leven staan: krachtig, met lef, trots en levendig.
Onze visie
Lefier heeft een maatschappelijke opdracht. We zorgen voor goede, betaalbare woningen, voor mensen met een laag inkomen. Nu, maar ook in de toekomst.
Rentmeesterschap
Lefier heeft zo’n 33.000 verhuureenheden, waarvan zo'n 28.000 woningen. Dat is ons kapitaal en daar zijn we heel zuinig op. We zien het als een kostbare erfenis van de vorige generaties, die wij in goede staat moeten doorgeven aan de volgende generaties. Dat betekent dat we zorgvuldig met onze woningen moeten omgaan. Daarom blijven we investeren in onderhoud, renovatie en verduurzaming. We breiden ons woningbezit met beleid uit met nieuwbouw. Als onze woningen er goed bij staan, in een leefbare wijk, behouden ze hun waarde en houden wij ons vermogen in stand. Met dat vermogen kunnen we ook voor de komende generaties zorgen voor voldoende betaalbare woningen. Een belangrijke taak dus.
Betaalbaarheid
In onze regio wonen relatief veel mensen met een laag inkomen. We willen hen de zekerheid van een betaalbare woning bieden. Investeren en tegelijkertijd de huren zo laag mogelijk houden, dat kan op gespannen voet met elkaar staan. Daarom kijken we kritisch naar onze eigen organisatie en vragen ons steeds af: kunnen we het slimmer en efficiënter doen? Kunnen we onnodige kosten besparen, met behoud van kwaliteit?
Onze woningen hebben een lage huurprijs. Dat geeft onze huurders de speelruimte om in de noodzakelijke levensbehoeften te voorzien en ook nog wat geld over te houden voor de leuke dingen in het leven.
Onze huurders kunnen tegen een lage huurprijs rekenen op kwaliteit. Je mag bij ons als huurder altijd rekenen op een huis dat voldoet aan de vanzelfsprekende basiseisen voor het wonen anno nu. Veilig, gezond, comfortabel, zuinig met energie. Wil je meer kwaliteit of meer woonruimte? Dat kan, maar dan betaal je ook een hogere huur.
Zelfstandigheid
Bij Lefier geloven we in de eigen kracht van mensen. Bewoners kunnen veel zelf of samen met hun buren. Een mooi voorbeeld: bewoners die samen groentetuintjes aanleggen in de buurt en er zo een fijne en mooie woonomgeving van maken. Nog leuk om te doen ook. In de toekomst zou het ook best zo kunnen zijn dat een handige huurder aangeeft zelf onderhoudsklussen in zijn woning te willen doen, in ruil voor huurkorting.
Dat soort initiatieven ondersteunen we van harte. We geven graag advies, maar we komen niet zelf in actie. We geven mensen ruimte om zelf met ideeën te komen en die plannen ook zelf uit te voeren.
Bij zelfstandigheid en zelfredzaamheid hoort ook dat we mensen die thuiszorg nodig hebben zoveel mogelijk ondersteunen om - als ze dat willen - langer thuis te blijven wonen.
In verbinding
Fijn wonen gaat verder dan een goed en betaalbaar huis. En dus zoeken we actief de verbinding met bewoners, de gemeente, zorginstellingen en andere maatschappelijke partners die we in ons werk tegenkomen. Samen staan we in dienst van de samenleving en samen houden we elkaar scherp; alles wat we doen, alles wat we besluiten, moet de samenleving iets moois opleveren.
Wij doen de dingen waar wij goed in zijn. En als een andere instantie iets beter of goedkoper kan, dan kunnen we dat beter aan die instantie overlaten. Het waarom van zo'n afweging kunnen we altijd uitleggen en dat doen we ook graag. Op deze manier kunnen we onze maatschappelijke opdracht het beste blijven vervullen, met het meeste resultaat.
Actuele ontwikkelingen, nieuwe uitdagingen
De omgeving om ons heen blijft veranderen. Nieuwe trends, nieuwe woonwensen en ontwikkelingen van buitenaf, vragen om zelfkritiek en de wil om nieuwsgierig onze omgeving in de gaten te houden. Om daarna de juiste richting te bepalen.
De belangrijkste ontwikkelingen beschrijven we jaarlijks in een 'omgevingsanalyse'. Dat doen we aan de hand van de DESTEP-methode, een beproefd model om kansen, risico's en uitdagingen zorgvuldig in kaart te brengen. Door op die manier te analyseren wat er in onze omgeving gebeurt, bijvoorbeeld op sociaal, politiek of economisch vlak, zijn we in staat om er op tijd en proactief op in te spelen. Zodat we kansen ook goed benutten en risico's zo veel mogelijk vermijden. De omgevingsanalyse dient als basis voor de portefeuillestrategie en de jaarlijkse Kaderbrief. Al die inzichten krijgen vervolgens een plek in de begroting. De omgevingsanalyse is ook input geweest voor het ondernemingsplan, dat in het voorjaar van 2021 verder vorm zal krijgen.
Demografische ontwikkelingen
We constateren geen nieuwe trend van betekenis op het gebied van demografische ontwikkelingen in ons werkgebied. Wat zich al een tijdje duidelijk aftekende, gaat voorlopig nog door. De vergrijzing gaat verder en het aantal eenpersoonshuishoudens neemt toe. Ook zien we in een groot deel van ons werkgebied dat er sprake is van krimp, in het aantal personen en uiteindelijk ook huishoudens. De stad Groningen is hier een uitzondering op. Daar ligt juist de opgave om snel te bouwen om op tijd in te kunnen spelen op de toename van huurders in verschillende doelgroepen. Een kans om snel extra woningen toe te voegen, ligt op het gebied van 'Flexwoningen', die verplaatsbaar zijn en kunnen dienen als flexibele schil. In 2021 gaan we dit soort mogelijkheden verder onderzoeken.
Op het gebied van studentenhuisvesting zien we nog altijd een toename van het aantal studenten dat gaat studeren in Groningen. De vraag naar kamers en woningen nam echter in 2020 flink af door de aanwezigheid van Corona; er meldden zich aanzienlijk minder studenten uit het buitenland. Studenten bleven soms langer bij hun ouders wonen (buiten de stad); dat kon ook omdat colleges in 2020 vooral digitaal werden gegeven. De impact van de pandemie op de wat langere termijn is nog onzeker.
Economische ontwikkelingen
Het verdere verloop van de Coronapandemie zal bepalend zijn voor veel economische ontwikkelingen, direct of indirect. Voor onze huurders is er nog een andere factor die meespeelt: meerdere gemeenten in ons werkgebied hadden al te maken met een slechte financiële positie, te wijten aan bovengemiddeld grote druk van het sociaal domein. Het kan voor huurders betekenen dat er door gemeenten minder te besteden is aan ondersteuning of aan leefbaarheid in de wijk, terwijl de gemeentelijke belastingen stijgen.
De verwachting is dat de bouwkosten en verkoopprijzen van vastgoed in 2021 nog gaan stijgen, maar dat ze daarna gaan afvlakken. Voor de stad Groningen zien we nog een risico, namelijk een tekort aan betaalbare grondposities; we blijven het onderwerp agenderen in onze gesprekken met de gemeente. Eind 2020 heeft de overheid aanvullende maatregelen aangekondigd voor de versterking van huizen in het aardbevingsgebied en financiële genoegdoening voor de regio. Zo komt er een algemene subsidie voor woningverbetering. De subsidiegever gaat samen met de betrokken corporaties een specifieke regeling uitwerken; er komt er dus ook een voor onze woningen en onze huurders.
In 2021 geldt de Wet Eenmalige Huurverlaging Huurders met een Lager Inkomen (WEH). Deze wet betekent dat huurders van een sociale huurwoning recht hebben op een eenmalige huurverlaging als zij duur wonen. Het doel van deze wet is om de betaalbaarheid van sociale huurwoningen te verbeteren voor huurders met een laag inkomen en een hoge huur. We verwachten dat als gevolg van deze maatregel de huren van circa 800 huurders zal worden verlaagd met gemiddeld circa € 35,- per maand.
De belastingdruk zal voorlopig nog aanhouden. De verhuurderheffing is het afgelopen jaar sterk gestegen door forse stijging van de WOZ-waarde van ons woningbezit. De verwachting is dat die stijging uiteindelijk enigszins zal afvlakken. Wel krijgen we een korting op de verhuurdersheffing om de verplichte eenmalige huurverlaging (WEH) te compenseren. Afschaffing van de verhuurdersheffing is de inzet van veel discussies en lobby-activiteiten, maar we verwachten niet dat dit op zeer korte termijn gaat gebeuren. De eerder aangekondigde verlaging van het tarief van de vennootschapsbelasting gaat niet door. Daar staat tegenover dat de rente al jaren laag is. Vooralsnog wijst niks op een sterke stijging de komende jaren. Het blijvend lage rentepercentage heeft een positief effect op de gemiddelde rentelast op onze leningen.
Op 9 februari 2021 hebben de Woningcorporaties in grote meerderheid besloten om de Rotterdamse corporatie Vestia te helpen, waarbij de solidariteit met de huurders van Vestia de doorslag gaf. Voor Lefier betekent dit voorstel dat we deel uit zullen maken van het voorstel om leningen van Lefier uit te ruilen met duurdere leningen van Vestia. De kosten worden zo uitgesmeerd over de sector en over 40 jaar. In de loop van 2021 moet dit besluit verder uitgewerkt worden en kunnen we op basis daarvan kwantificeren wat dit voor Lefier betekent op onze meerjarenbegroting.
De financiële positie van onze huurders blijft een belangrijk aandachtspunt. De gevolgen van de coronapandemie hebben geleid tot een hogere werkloosheid; mogelijk betekent dat op termijn ook een toename van de betalingsrisico's bij onze huurders. In februari 2021 heeft het kabinet besloten dat de huren voor de sociale sector in 2021 worden bevroren. Er wordt voor deze woningen in de zomer van 2021 geen huurverhoging doorgevoerd. In ons nieuwe huurbeleid hebben we nog geen rekening gehouden met deze nieuwe ontwikkeling en zal zeker aanvullend bijdragen aan de betaalbaarheid van huurwoningen. Er is door het kabinet toegezegd dat we worden gecompenseerd voor de maatregel tot huurbevriezing. Waarschijnlijk zal dit gebeuren door een verlaging van de verhuurderheffing. De exacte uitwerking is nog niet bekend. Het effect van deze maatregel is circa € 1,4 miljoen lagere huuropbrengst ten opzicht van begroot, met een verwachte compensatie in de verhuurderheffing van een vergelijkbaar bedrag.
Sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen
Het kreeg in 2020 veel aandacht in het nieuws: onderzoek liet zien dat de leefbaarheid in buurten met veel huurwoningen van woningcorporaties harder achteruit gaat dan verwacht op basis van eerdere onderzoeken. In dit soort kwetsbare wijken neemt de instroom van mensen met een laag inkomen toe. Het effect is dat in sommige wijken de concentratie toeneemt van mensen die vaker hulp en ondersteuning nodig hebben. Gevolg: in deze buurten voelen mensen zich minder veilig, is er meer overlast, de beheersintensiteit neemt toe, proactief of naar aanleiding van klachten en meldingen.
Verbetering van de leefbaarheid in zo'n wijk vraagt om een integrale aanpak; als corporatie moeten we dus goed samenwerken met lokale partijen. Dit vraagstuk krijgt een prominente plek in ons nieuwe leefbaarheidsbeleid, dat we begin 2021 vaststellen.
Een andere oorzaak waardoor onze doelgroep kwetsbaarder wordt, is de vergrijzing van de bevolking en algemene ontwikkelingen in de zorg. De wijk verandert door vergrijzing; krijgt er maatschappelijke problemen bij. Bijvoorbeeld een grotere vraag naar (thuis)zorg en geschikte woningen. Om daar adequaat op te kunnen inspelen, is het van belang dat we blijven samenwerken met gemeenten en partijen in de zorg, om samen heldere afspraken te maken over taken en verantwoordelijkheden. We moeten in gesprek blijven over de veranderende woningbehoefte van de verschillende doelgroepen en eventuele nieuwe woonvormen die hiervoor nodig zijn. Zo gaat Lefier in 2021 nieuw beleid implementeren op het gebied van 'langer zelfstandig thuis wonen'. We willen faciliteren dat ouderen - als ze dat willen - langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Dat doen we met maatwerkoplossingen, zoals een kleine aanpassing aan een individuele woning of maatregelen in gemeenschappelijke ruimten waar alle buren in het hele woningcomplex bij gebaat zijn.
Technologische ontwikkelingen
Belangrijke trends in de woningbouw zijn industrialisatie en prefabricage of 'prefab', het voorbereiden van bouwonderdelen of complete woningen in de fabriek, om de bouwtijd te verkorten en de bouwkosten omlaag te brengen. Ook zien we vaker de keuze voor snelle, flexibele oplossingen zoals Flexwoningen, of 'tiny houses'. In veel gemeenten neemt de vraag naar dergelijke woningen toe. Het opent mogelijkheden om sneller en goedkoper te bouwen en het levert gewilde en betaalbare woningen op.
Een andere ontwikkeling: we zien steeds meer samenwerking in de keten, zoals de gezamenlijk inkoop van bouwmaterialen 'Bouwstroom Drenthe' of het afsluiten van raamcontracten met bouwers.
Niet nieuw maar steeds nadrukkelijker aanwezig: digitalisering. We genereren steeds meer data die ons inzicht kunnen geven in verschillende ontwikkelingen en processen. In de nabije toekomst geeft dat ons de kans om enerzijds onze besluitvorming beter te onderbouwen (analyses op de data, vroeg onderkennen van trends) en anderzijds de processen binnen de organisatie beter te stroomlijnen. Kansen hierin zijn bijvoorbeeld de inzet van sensoren om de luchtkwaliteit in onze woningen te meten.
Ecologische ontwikkelingen
We vinden het belangrijk om onze bijdrage te leveren aan het klimaatakkoord. Dus zetten we flink in op de verduurzaming van onze woningvoorraad. Eind 2021 moeten alle gemeenten een 'transitievisie warmte' hebben vastgesteld. Om het tijdspad inzichtelijk te maken op weg naar gasloos wonen: wanneer zijn welke wijken of buurten van het aardgas afgekoppeld? Op dit moment heeft er nog geen gemeente in ons werkgebied zo'n warmtevisie officieel vastgesteld. Het is dus nog onzeker wat de transitie naar gasloos concreet zal betekenen voor afzonderlijke delen van ons woningbezit en welke verduurzamingsmaatregelen we waar moeten gaan oppakken. De komende tijd zal er ook meer aandacht gaan naar de verduurzaming van bedrijfsonroerendgoed, nu ook daarvoor een wettelijke norm voor de energieprestatie is ingevoerd.
Een belangrijke trend waar in 2020 meer aandacht voor is gekomen is 'circulair bouwen'. Lefier maakt onderdeel uit van de brede samenwerking Drenthe Woont Circulair, om samen meer inzicht te krijgen over hoe we het principe circulair bouwen veel meer zelf kunnen gaan toepassen bij al onze activiteiten als bouwen, renoveren, onderhouden.
Het stikstofbeleid van de regering had de afgelopen jaren gevolgen voor de bouwsector. In 2020 is er een wetsvoorstel naar de Kamer gestuurd, waarin de bouw meer ruimte moet krijgen binnen de maatregelen van het stikstofbeleid. Voor Lefier is de impact van de maatregelen om de stikstofuitstoot te beperken nog niet erg zichtbaar, maar de limieten zouden kunnen gaan zorgen voor een stijging van de bouwkosten.
De roep om klimaatverandering een halt toe te roepen of in ieder geval af te remmen was er al een tijdje. Nu is er ook steeds meer aandacht voor 'klimaatadaptatie'. In feite: beter omgaan met de gevolgen van een veranderend, opwarmend en natter wordend klimaat. Een voorbeeld van klimaatadaptatie is het tegengaan van wateroverlast in de bebouwde kom door minder bestrating en meer groen te gebruiken, waardoor het water eenvoudiger de grond in kan zakken. Ook bij onze huurders merken we dat het onderwerp leeft. Klimaat, en met name hitte, kan een grote impact hebben op het wooncomfort. Naast het verwarmen van huizen in de winter, wordt het koelen van huizen in de zomer een steeds belangrijker thema.
Politiek-juridische ontwikkelingen
In maart 2021 zijn er nieuwe verkiezingen voor de Tweede Kamer geweest. Het thema 'wonen' heeft volop in de belangstelling in de verkiezingsprogramma's gestaan. In de loop van 2021 zal duidelijk worden wat de nieuwe politieke koers zal zijn en hoe die onze sector en huurders zal beïnvloeden. In 2020 gaf het kabinet aan van plan te zijn om de inkomensgrenzen voor sociale huurwoningen te veranderen. Als dat plan doorgaat, gaat de inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens omhoog. Doel is om voor de doelgroep met lage middeninkomens de beschikbaarheid en betaalbaarheid van huurwoningen te bevorderen.
Uit de evaluatie van de Woningwet blijkt dat grote stelselwijzigingen niet nodig zijn, maar dat het wel wenselijk is dat er meer ruimte komt voor lokaal maatwerk. Bijvoorbeeld door het maximale bedrag voor leefbaarheidsuitgaven per woning te schrappen. Ook ten aanzien van de prestatieafspraken zal extra vrijheid komen, om beter aan te sluiten bij de lokale situatie. Ook komt er meer ruimte voor het segment 'middenhuur'. Daarvoor is de markttoets voor de bouw van middenhuur drie jaar buiten werking gesteld. Lefier heeft in 2020 het besluit genomen om met name in de stad Groningen woningen in het middenhuursegment te gaan bouwen, om te voorzien in de woonbehoefte van middeninkomens. Bijkomend positief effect: het zorgt ook meteen voor meer diversiteit in buurten en kan ook zorgen voor doorstroming waarmee er sociale huurwoningen vrij komen voor huurders met een lager inkomen.
De verwachting is dat de Omgevingswet op 1 januari 2022 in werking treedt. De Omgevingswet schrijft onder andere voor dat we meer moeten gaan samenwerken in het fysieke domein en stelt ook het vroegtijdig betrekken van belanghebbenden centraal. Ook de wet Kwaliteitsborging gaat hieronder vallen. Die zal van invloed kunnen zijn op samenwerkingen in de bouwketen en op manier waarop we taken en verantwoordelijkheden gaan vastleggen.
Belangrijk voor woningen in ons werkgebied: halverwege 2021 komt er waarschijnlijk een funderingslabel voor woningen, een label dat informatie geeft over eventuele funderingsschade door bodemdaling.