04 Investeringen in onze woningvoorraad

We hebben bij Lefier medio 2020 onze portefeuillestrategie geactualiseerd. Op basis van de opnieuw vastgestelde strategie voor 2021-2031 gaan we de komende 10 jaar ruim € 900 miljoen investeren in onze vastgoedportefeuille. We zijn ervan overtuigd dat we dankzij deze investeringen onze doelen kunnen realiseren op het gebied van beschikbaarheid, betaalbaarheid en duurzaamheid.

De 'nieuwe' strategie wijkt niet sterk af van de lijn die we het voorgaande jaar al hebben gekozen. Het is eerder een bewuste aanvulling op drie onderdelen: we gaan de komende jaren investeren in huisvesting voor middeninkomens (middenhuur), studentenhuisvesting en incidenteel het terugkopen van eerder verkocht bezit.

Uit de koerswijziging in onze strategie volgt ook een transformatie-opgave. Die is te zien in onderstaande figuur. Hoeveel woningen moeten we de komende jaren bouwen, slopen, verkopen en verduurzamen om onze doelen te realiseren? Na de tabel vertellen we meer over de vertaling van onze strategie naar concrete projecten.

Transformatie-opgave Lefier (bron: portefeuillestrategie 2021-2031)

Praktische invulling: projecten

Om onze strategie te realiseren moeten we de komende jaren gemiddeld € 90 miljoen per jaar investeren in nieuwbouw en verduurzaming. Daarnaast zullen we gericht moeten verkopen en slopen. Om die reden steken we veel energie in het initiëren van nieuwe projecten. Zo hebben we in 2020 al ruim 1.000 woningen toegevoegd aan onze projectenportefeuille. Hieronder zie je een overzicht van onze huidige projecten, ook wel 'Investeringspijplijn'. In 2021 blijven we ons inzetten om deze investeringspijplijn ook voor de jaren na 2024 concreet in te vullen.

Investeringspijplijn in aantallen

Duurzaamheid, kwaliteit en complexsturing

Bovenstaande figuur geeft inzicht in de concrete projecten die we in voorbereiding hebben. Ook goed om te weten: in 2020 hebben we daarnaast besluiten genomen die van invloed zijn op de energieprestatie en de kwaliteit van onze vastgoedportefeuille.

• De komende jaren gaan we onze woningen met strategie 'verkoop' verduurzamen, het streven is minimaal energielabel C. We beginnen met de grondgebonden woningen.
• We streven naar een integrale benadering van onze investering- en onderhoudsprocessen. In dat kader zullen we binnen ons planmatig onderhoud waar mogelijk energetische maatregelen toepassen. Denk aan extra isolatie bij de al geplande vervanging van daken of het plaatsen van HR++-glas bij gepland schilderwerk. Binnen onze investeringsprojecten nemen we geplande onderhoudswerkzaamheden waar mogelijk mee.
• We gaan de vervanging van onze keukens, badkamers en toiletten planmatig organiseren, waarbij we uitgaan van een uniforme kwaliteitsnorm voor alle woningen.

Lefier heeft op deze manier een ambitieuze strategie vastgesteld, die we de komende jaren werkelijkheid kunnen laten worden dankzij een combinatie van grootschalige projecten en maatregelen op complexniveau. We streven naar het maximale effect van onze investeringen door integraal te sturen op onze complexen. Dat wil zeggen dat we sturen op kwaliteit, betaalbaarheid én rendement. Alleen zo kunnen we onze doelstelling echt halen.

Marktwaarde vastgoed

Het woningbezit van Lefier is verspreid over een groot werkgebied. Vijf verschillende gemeentes, regio's met aardbevingsproblematiek, stedelijke regio’s met een grote druk op de woningmarkt, maar ook gebieden waar de vraag juist afneemt. Lefier stelt de waarde van haar vastgoedportefeuille vast aan de hand van volledige taxaties op complexniveau. Dit proces sturen we centraal aan, de uitvoering gebeurt binnen het assetmanagement, waarbij we altijd volledig voldoen aan wet- en regelgeving. We zien dat de algemene ontwikkelingen op de vastgoedmarkt ook gevolgen hebben voor de waarde van onze vastgoedportefeuille. Eind 2020 bedroeg de totale waarde ruim € 3.172 mln (8% hoger dan een jaar eerder).

Ons bezit

Lefier heeft 32.924 verhuureenheden, waarvan we 28.912 eenheden verhuren als woning. Ons totale aanbod aan vastgoed is heel divers: huizen, appartementen en studentenkamers, maar ook commercieel vastgoed, bergingen of parkeerplaatsen. De verhuureenheden hebben adressen in twee provincies (Groningen en Drenthe) en vijf gemeenten: Groningen, Midden-Groningen, Stadskanaal, Borger-Odoorn en Emmen.
 

Van de voor 2020 geplande 165 opleveringen hebben we 78 nieuwe woningen gerealiseerd. In Hoogezand leverden we 66 eengezinswoningen op in Gorecht-West. En we leverden 12 eengezinswoningen op in Emmerschans in Emmen.

Het project 'De Hondsrugtoren' in Emmen (28 woningen) is bouwkundig gereed. Het gebouw wordt in januari 2021 opgeleverd aan Lefier. Daarna kunnen we het verhuren aan onze huurders. 

Hondsrugtoren in Emmen

Nog een project dat in uitvoering is, op te leveren in 2021: het project Kerkstraat – Badstraat in Musselkanaal (15 woningen). Bij twee andere projecten liepen we in de ontwikkelfase vertraging op, in het traject om een vergunning te krijgen: Westerstraat (24 woningen) in Emmen en Julius Leviestraat (20 woningen) in Siddeburen. 

Het geplande aantal van 574 woningen om te slopen, hebben we ruimschoots gehaald: we hebben 820 woningen gesloopt in 2020. Het gaat in niet alle gevallen om 'totaal slopen': bij onze sloopopgave hebben we ook de complete transformatie van de Esdoornflat en de Kornoelje flat met beide 320 wooneenheden voor studenten meegerekend. De flats zijn grondig gestript, alleen het 'geraamte' bleef staan. Daarna hebben we het gebouw zo'n beetje opnieuw opgebouwd, met een veel groter woonoppervlak. De technische term is 'uitbuiken'. Op een zo grondige manier strippen valt administratief onder de sloopopgave. De Esdoornflat wordt begin 2021 opgeleverd. De Kornoelje flat is de derde flat van dit type, en is inmiddels ook gesloopt.

Esdoornflat in Groningen

De nieuwbouwprojecten Damstersingel en Midscheeps in Groningen hebben vertraging opgelopen. Om die reden hebben we we de sloop van de bestaande bebouwing ook nog even uitgesteld. We hebben de sloopwerkzaamheden van Midscheeps inmiddels wel aanbesteed; in 2021 begint de uitvoerder met slopen.  

Om onze vastgoedportefeuille waardevast en betaalbaar te houden, investeren we voortdurend in nieuwbouw en verduurzaming van bestaand bezit. Voor 2020 stond er ruim 95 miljoen aan kasstromen gepland voor die investeringsopgave. Van die begrote € 95 miljoen hebben we ruim € 68 miljoen ook werkelijk besteed (kasstroom). Dat het bedrag lager is uitgevallen, heeft een paar oorzaken:

• Een aantal grote nieuwbouw projecten heeft vertraging opgelopen in de ontwikkelfase. Met name in stad Groningen zijn bouwlocaties schaars en stijgen de bouwkosten hard. Vanwege vertraging in 9 grote projecten in Groningen hebben we een lagere kasstroom kunnen realiseren. Het merendeel van die projecten is inmiddels weer een stap verder in het ontwikkelproces of vergunningentraject. In sommige gevallen konden we intussen al starten met bouwen, voor een deel wordt dat 2021.

Kerkstaart en Badstraat in Musselkanaal

• Voor onze verduurzamingsopgave hebben we de overstap gemaakt van NOM-renovaties naar 'Label A- verduurzaming'. Om strategische redenen hebben we ervoor gekozen om deze opgave uit te voeren in een ketencontract met marktpartijen. Beide veranderingen veroorzaakten wat vertraging op de planning, onder vanwege het opstellen en tekenen van contracten.  
• De transformatie-opgave is juist sneller gegaan dan verwacht. Met de werkzaamheden aan de studentenflats in de Esdoornlaan en Kornoeljestraat in Groningen zijn we eerder begonnen; de transformatie van het MFA Oldersheem in Nieuw Amsterdam is al opgeleverd. Deze versnelling zorgden samen voor een positieve bijdrage van 8 miljoen in de gerealiseerde kasstroom
• Ten slotte hebben we naast de al geplande projecten uit de begroting ook een aantal extra investeringsprojecten opgestart. Het gaat vooral om de pilot 'Zonnepanelen' (onderdeel van de verduurzamingsopgave) en enkele kleinere investeringsprojecten die we dankzij de beperkte omvang en relatief geringe voorbereiding snel konden oppakken en uitvoeren.

De Coronacrisis heeft geen nadelige gevolgen gehad voor de verkoop van onroerende zaken door Lefier in 2020. Uiteindelijk hebben we 63 DAEB-woningen verkocht, zoals ook begroot. De woningen in de gemeenten Emmen en Stadskanaal hebben we verkocht met minimaal energielabel D, waarbij we ons hielden aan de prestatieafspraken. Voor diverse woningen gold dat we ze nog vóór de verkoop moesten verduurzamen, omdat ze een slechter label dan D hadden.   

Eind 2020 werd duidelijk dat de verkoop van het Pepergasthuis in Groningen niet door zou gaan. Het Pepergasthuis is een monumentaal hofje met onder andere 29 DAEB-woningen. De verkoop stond gepland voor eind 2019, maar dat moment moesten we uitstellen vanwege een bezwaarprocedure van de gemeente Groningen. De verkoop stond daarom niet in de begroting van 2020, maar lang gingen we er nog van uit dat de verkoop in 2020 wel zou doorgaan. Eind 2020 hebben we met de gemeente en de beoogde koper overeenstemming bereikt over het ontbinden van de verkoop. Het Pepergasthuis blijft eigendom van Lefier; de woningen blijven beschikbaar als sociale huurwoningen.

Pepergasthuis in Groningen

Voor onze niet-DAEB portefeuille gaan we uit van het optimaliseren van het rendement en in een beperkt aantal gevallen van verkopen. In 2020 hebben we 7 niet-DAEB-woningen verkocht, iets minder dan de 10 begrote verkopen. We verkochten ook drie panden in de categorie bedrijfsonroerendgoed, met in totaal 24 eenheden. Voor deze verkopen heeft de bestuurder een separaat verkoopbesluit genomen.

De verkoopopbrengst in 2020 bedraagt 14,6 miljoen euro. Dat bedrag is hoger dan begroot. Dat komt doordat de opbrengst van de verkoop van BOG-panden niet specifiek begroot was. De verkoopkosten waren met 4,7% iets lager dan begroot (6%). 

Lefier bezat begin 2020 ruim 50 grondposities. Een 'grondpositie' is een onbebouwde perceel waarop woningbouw mogelijk is of was. Drie van onze grondposities zijn bedoeld voor toekomstige DAEB-projecten van Lefier. Op de overige locaties zien we geen mogelijkheden om sociale huurwoningen te ontwikkelen. Deze locaties zijn onderdeel van de niet-DAEB-portefeuille; we kunnen ze dus verkopen. In 2020 hebben we 6 grondposities verkocht, voor een totaalbedrag van 333.000 euro. Deze verkopen waren niet specifiek begroot; we hebben er in de loop van het jaar een verkoopbesluit over genomen.

Tussen 2007 en 2013 heeft Lefier circa 150 woningen onder erfpacht verkocht met 'Koopgarant', voor een deel binnen het concept Te Woon. Lefier heeft voor deze woningen met Koopgarant een terugkoopverplichting; een deel van de woningen hebben we de afgelopen jaren al weer teruggekocht. De Te Woon-woningen maken onderdeel uit van de kernvoorraad. We zullen ze na de terugkoop weer inzetten als sociale huurwoningen. De overige Koopgarant-woningen zullen we na terugkoop doorverkopen zonder voorwaarden, op de vrije markt. In 2020 hebben we 2 Koopgarant-woningen teruggekocht, die we vervolgens ook weer hebben doorverkocht. We hebben in 2020 geen andere woningen aangekocht.

Het totale exploitatieresultaat van alle niet-DAEB complexen (circa 5.000 eenheden) is fors hoger gebleken dan de begroting, namelijk 8,3 miljoen euro t.o.v. de begrote 5,5 miljoen euro. De oorzaak van dit positieve verschil ligt met name in hogere huuropbrengsten, maar ook de exploitatielasten zoals onderhoud en lasten voor verhuur en beheer zijn lager uitgevallen dan begroot.

De huurderving in de vrije sector over heel 2020 bedraagt circa 100.000 euro (2,5%). Dat is precies wat we begroot hadden. Het gaat bij die derving vrijwel helemaal om reguliere mutatieleegstand. De huurderving in de categorie BOG (inclusief zorg- en maatschappelijk vastgoed) over heel 2020 bedraagt 1,5% (circa 146.000 euro) en is daarmee veel lager dan begroot (5%). Hier speelt dat er betalingsregelingen zijn getroffen in het kader van de coronapandemie, waardoor het feitelijke verlies aan huurinkomsten nog hoger kan komen te liggen. De meeste panden die leeg staan, gaan we bovendien verkopen, slopen of herontwikkelen. De huurderving bij parkeren over heel 2020 bedraagt circa 11%, oftewel circa 15.500 euro per maand. Dat is hoger dan begroot (10%). Het aantal leegstaande parkeerplaatsen is in 2020 gedaald van 470 naar 370. Om de leegstand verder terug te brengen hebben we een actieplan opgesteld, dat we in 2021 verder in de praktijk zullen brengen.

De totale huurachterstand van de niet-DAEB portefeuille bedraagt eind 2020 circa 539.000 euro (circa 3,7%). Dat is veel hoger dan begroot (1,3%), een direct gevolg van de Coronacrisis. Circa 236.000 euro aan achterstand komt van vier zakelijke klanten, als gevolg van inkomstenderving door de Coronacrisis. Verder gaat het voornamelijk om deurwaardersdossiers en relatief kleine huurachterstanden. Met vrijwel alle huurders met betalingsproblemen hebben we na de eerste Coronagolf goede betalingsafspraken kunnen maken. Op de gevolgen van de tweede Coronagolf hebben we nog geen goed zicht.

Naast spoedreparaties op verzoek van huurders voert Lefier met regelmaat (groot) planmatig onderhoud uit. Dat planmatig onderhoud is te verdelen in een paar hoofdposten, die we in dit hoofdstuk één voor één toelichten.

Onze reguliere opgave voor planmatig onderhoud (PO) bedroeg in 2020 ongeveer 19 miljoen euro. Daarvan hebben we ruim 80% in 2020 in opdracht gegeven; het grootste deel is nog datzelfde jaar gerealiseerd. De rest leveren we in voorjaar van 2021 op. De vertraging die bij enkele projecten ontstond, is te wijten aan de Coronamaatregelen. De overige afwijkingen van de planning kunnen we verklaren door het feit dat we voor de regulier geplande PO-werkzaamheden inmiddels een (des)investeringsbesluit hebben genomen; de geplande werkzaamheden kunnen we dus meenemen in het investeringsproject.

Naast de opgave voor regulier PO zijn er nog een paar vaste posten in de PO-begroting. Het gaat om onze onderhoudsbijdrage voor de VvE-complexen die beheerd worden door derden en onze opgave voor contractonderhoud. Bij die post gaat het om vaste contractafspraken voor onderhoud aan liften, cv-ketels en andere installatieonderdelen. Per saldo is er een bedrag van circa 4,5 miljoen mee gemoeid.

In 2020 hebben we besloten de uitvoeringsopgave voor Keukens, Badkamers en Toilet (KBT’s) vanaf 1-1-2022 planmatig uit te voeren. De voorbereidingen van dit bedrijfsproject beginnen in 2021, we gaan er concreet vorm en inhoud aan geven, om het daarna op te nemen in onze opgave Planmatig Onderhoud.

De jaarlijkse opgave voor Planmatig Onderhoud bereiden we voor vanuit de MJOB. In 2019 jaar deden we al een nulmeting van het gehele bezit, om de overgang mogelijk te maken van 'cyclusgestuurd' onderhoud naar 'conditiegestuurd' onderhoud op basis van de norm NEN2767. In 2020 zijn de gegevens van de nulmeting verder verrijkt met onderliggende data, zodat we nu beschikken over een complete MJOB op basis van de NEN2767. 

Naast groot, gepland onderhoud hebben we dagelijks te maken met kleine reparaties, meestal op verzoek van een huurder. In 2020 zijn we voor het eerst sinds jaren binnen de begroting gebleven voor dit 'dagelijks onderhoud'. Dat hebben we bereikt door verbeterde samenwerking met regiepartners en collega’s onderling.

We zien ook een hogere tevredenheid bij onze medewerkers, want door de gecoördineerde aanpak hebben we meer controle over de dagelijkse onderhoudsprocessen; medewerkers zijn ook beter bereikbaar. De achterstanden in reparaties die er waren, konden we voor een belangrijk deel wegwerken. Nog een positieve ontwikkeling: omdat we bij Lefier met het speerpunt 'klantgericht Lefier' in het algemeen meer aandacht zijn gaan geven aan de klant, zien we dat ook de klanttevredenheid over reparaties in 2020 weer in de lift zit. Dat belooft veel goeds voor 2021.

In 2020 hebben we circa 59.500 reparaties uitgevoerd, 9.000 meer dan vorig jaar. Opvallend: dit hebben we gedaan met minder vakmannen in vaste dienst dan vorig jaar. Begin 2020 hadden we nog 50 fte van die specialisten in dienst, eind 2020 was dat nog maar 46 fte. Een afname die helemaal ontstaan is door natuurlijk verloop, omdat er een aantal vakmannen met pensioen zijn gegaan. We hebben meer reparaties kunnen uitvoeren, omdat de productiviteit van onze onderhoudsdienst is verbeterd van 65% in 2019 naar 70% in 2020. Dat komt in de buurt van onze ambitieuze doelstelling van 75% productiviteit. Het aantal online reparatiemeldingen is met 13% lager dan in 2019. De verklaring daarvoor is dat we - uit nood geboren - onze huurders tijdens de 1^e en 2^e lockdown tijdelijk geen online reparatieverzoeken lieten indienen. In die periode hebben we, om contactmomenten even te beperken, alleen de dringendste reparaties uitgevoerd.

Halverwege 2020 zijn we begonnen met het maken van uniform beleid op het terrein 'Fonds Klein Onderhoud', we noemen het ook wel 'serviceonderhoud'. Dat beleid bepalen we in nauwe betrokkenheid met de huurdersorganisaties. We vinden het belangrijk om onze huurders zoveel mogelijk te behoeden voor onverwachte uitgaven; bij een groot deel van onze huurders is er niet of nauwelijks geld 'over'. Huurders kunnen nu vrijwillig lid worden van een steunfonds. Daarmee kunnen we de verantwoordelijkheid voor klein onderhoud, die normaal bij de huurders zelf zou liggen, van de huurders overnemen. in feite komt het neer op een verzekering voor onverwachte uitgaven aan de woning. Waarom uniform beleid? Er bestonden vanuit het verleden (de rechtsvoorgangers van Lefier) nog uiteenlopende afspraken op dit gebied. Geen gemakkelijke opgave om daar een overzichtelijk en uniform geheel van te maken; toch verwachten we er in 2021 akkoord over te bereiken met onze huurdersorganisaties. 

We willen huurders waar dat kan de ruimte geven om van hun huis een thuis te maken, met een persoonlijke invulling. Alles wat niet onder tijdelijke, weer te verhuizen woninginrichting valt, noemen we 'zelf aangebrachte voorzieningen', kortweg ZAV. In 2020 hebben we op dat terrein nieuw beleid vastgesteld. Tot stand gekomen in co-creatie met de huurdersorganisaties van Lefier. Met het kersverse ZAV-beleid willen we het mogelijk maken dat huurders zelf investeringen doen in de woning. Sterker nog: in sommige gevallen (bijvoorbeeld als het om een overduidelijke verbetering gaat) kan de huurder er ook een vergoeding van Lefier voor krijgen. Om willekeur te voorkomen en om er consequent mee om te gaan, hebben we heldere kaders afgebakend. Begin 2021 implementeren we dit beleid, het zal in de loop van het jaar verder vorm gaan krijgen. Met de huurdersorganisaties hebben we al afgesproken om de gang van zaken na een half jaar samen te evalueren en natuurlijk waar nodig bij te stellen. 

Een bijdrage leveren aan écht duurzaam wonen - vooral ook in de sector sociale huur - vinden we bij Lefier van het allergrootste belang. We realiseren ons dat we op dat gebied veel kunnen bereiken, alleen al omdat we de verantwoordelijkheid hebben over een grote vastgoedportefeuille. Daarom proberen we bij al onze taken aandacht aan duurzaamheid te geven. Niet alleen bij het bouwen van duurzame nieuwbouwwoningen. Maar ook door de manier waarop we huizen renoveren. 

De oplevering van de twee laatste NOM-renovatieprojecten (93 woningen) in Klazienaveen hebben we nog volgens planning gerealiseerd.

NOM woningen in Klazienveen

Dat waren voorlopig onze laatste uitvoeringsprojecten van NOM-renovatie, volgens ons energiebeleidsplan en portefeuilleplan. In 2019 – 2020 stapten we over naar 'Label A-renovaties'. Die kochten we in 2020 in met een ketencontract met vier vaste samenwerkingspartners. De verduurzamingsprojecten in deze bouwstroom konden we in 2020 opstarten, dat wil zeggen: de voorbereidingsfase met die vaste partners. De uitvoeringsopgave begint in 2021; het wachten was op de nodige procedures die we moeten doorlopen: vergunningen, onderzoek naar flora en fauna, het zo belangrijke participatieproces met bewoners.

Het verduurzamingsproject aan de Voermanstraat in Groningen hebben we naar voren getrokken. Er zijn al 56 van de 246 woningen opgeleverd. De oplevering van de overige 190 woningen volgt in 2021, helemaal volgens planning.  

Zonnepanelen
In aanvulling op de begroting hebben we in 2020 besloten om uitvoering te geven aan een pilot voor het aanbrengen van zonnepanelen bij 500 woningen. Dit is een uitbreiding ten opzichte van de reguliere verduurzamingsopgaven NOM en Label A. In 2020 hebben we in het kader van de pilot op 365 woningen zonnepanelen aangebracht. In het voorjaar van 2021 verwachten we de 500^ste woning met zonnepanelen op te leveren.

Wij vinden het belangrijk dat onze woningvoorraad goed en betaalbaar is én daarnaast helemaal voldoet aan de geldende voorschriften op het gebied van veiligheid. Dat gaat onder meer over de veiligheid van constructies en brandveiligheid in huis, maar ook over het veilig verwijderen van asbest en aardbevingsbestendig bouwen en renoveren in Noord-Nederland.

Asbest

In 2020 hebben we een behoorlijke inhaalslag kunnen maken in het inventariseren van de aanwezigheid van asbest in woningen en andere panden. 

Brandveiligheid

We hebben op het gebied van brandveiligheid een prioriteitenonderzoek uitgevoerd, vanuit het vastgestelde beleidsplan voor ons vastgoedbestand. In dat onderzoek zijn gebouwen gerangschikt op dringende noodzaak van aanpak. Hierbij is niet alleen gekeken naar de bouwkundige staat van het gebouw, we hebben ook de relatie gelegd met de mate van zelfredzaamheid van de doelgroep die het gebouw gebruikt of bewoont. Na afloop van het onderzoek hebben we een planning gemaakt voor 2020 en 2021 waarin we aangeven welke gebouwen het eerst aan de beurt zijn om te worden verbeterd of hersteld. 

Er zijn een aantal gebouwen binnen het vastgoedbestand van Lefier waar een brandmeldingsinstallatie en een ontruimingsalarm verplicht zijn. Die gebouwen hebben we in kaart gebracht; voor de meeste van die locaties hebben we de nodige herstelwerkzaamheden aan de installaties al uitgevoerd.

Integrale veiligheidsinspecties

Om grip op de veiligheid te krijgen hebben we besloten om een deel van ons vastgoed (BOG en studentencomplexen) te controleren op acht disciplines of 'veiligheidsrisico's'. Namelijk: asbest, brandveiligheid, constructieve veiligheid, waterinstallatie, gasinstallatie, open verbrandingstoestellen en rookgasafvoeren, elektrische installatie  en doorvalveiligheid. Waar we grote risico's aantroffen, zijn we al In 2018 begonnen met de uitvoering van herstelwerkzaamheden. In 2020 ontstond er vertraging door de maatregelen rond het corona-virus. Daarom is het niet gelukt om al deze risico's al definitief uit de wereld te helpen. We verwachten in 2021 de werkzaamheden bij de laatste complexen af te kunnen ronden, zodat ze helemaal voldoen aan de veiligheidseisen.

Constructieve veiligheid

Lefier heeft in de stad Groningen 798 balkons geïnspecteerd. Dit naar aanleiding van de problemen die in 2019 aan het licht kwamen met de balkons van flats aan de Westindische kade. Later hebben we dit onderzoek ook uitgebreid naar de andere werkgebieden van Lefier, waar nodig ook herstelwerkzaamheden uitgevoerd. Aan de hand van de inspecties zijn in 2020 al de nodige reparaties of versterkingen uitgevoerd. Bij 443 woningen zijn de herstelwerkzaamheden in uitvoering of gepland. In het voorjaar van 2021 moet de hele operatie afgerond zijn.

Naar aanleiding van het bezwijken van een parkeergarage in Eindhoven hebben verschillende noordelijke gemeenten Lefier gevraagd onderzoek te doen naar de breedplaatvloeren, die in Eindhoven de zwakke plek bleken te zijn. We hebben dit onderzoek in 2020 in gang gezet. Uiterlijk 1 april 2021 brengen we een rapport uit met onze bevindingen.

Rookmelders

In 2020 is het project 'Rookmelders' van start gaan. Vooruitlopend op de wettelijke verplichting dat uiterlijk 1 juli 2022 al onze woningen voorzien moeten zijn van rookmelders. Parallel aan dit project beginnen we met het deelproject ‘Bewonersgedrag en veiligheid'. In samenwerking met de brandweer en andere stakeholders gaan we in de gebieden van Lefier informatiebijeenkomsten over veilig wonen organiseren. Daarmee willen we onze huurders op een laagdrempelige manier bereiken, zodat ze meer te weten komen over brandveiligheid in de woning.

Lefier heeft in het aardbevingsgebied woningen die hersteld en verstevigd moeten worden. Het gaat vooral om woningen in de gemeente Midden-Groningen, en dan met name in de kernen Slochteren, Schildwolde, Steendam, Tjuchem, Siddeburen en Hoogezand. In deze dorpen staan woningen van Lefier met een (licht) verhoogd risico. We beginnen met opnames van de (technische) staat van woningen, als onmisbare basis voor verstevigingsadviezen. Dan pas is duidelijk wat er precies met de woningen moet gebeuren. Eventuele werkzaamheden gaan we uitvoeren volgens het 'Plan van aanpak' dat de gemeenten in 2019 samen met de Nationaal Coördinator Groningen (NCG) hebben vastgesteld. Dit plan kreeg in 2020 een update, na nieuwe doorrekeningen op de ondergrond, plus de te verwachte gevolgen voor de noodzaak om woningen te versterken. 

Geen gemakkelijk opgave, want in verschillende groepen woningen in het gebied moeten we vanuit een verschillende aanpak, in verschillende fases versterken en mogelijk slopen. Dat komt omdat in de loop van de jaren de 'spelregels' rondom de versterkingsaanpak nogal eens wijzigden. Denk aan wijzigingen in NPR, de berekeningsmethodiek om de versterkingsnoodzaak te bepalen, de afbouw van de gaswinning, koerswisselingen in de aanpak van de versterkingsopgave. Zo is een complex dossier ontstaan.

In Overschild had Lefier een tweetal woningen. Deze woningen moesten worden gesloopt. Vooruitlopend daarop hebben we ze begin 2020 verkocht aan de NAM/NCG. De bewoners hebben ergens anders een nieuwe huurwoning van Lefier gekregen.

Binnen de zogeheten 'batch 1581' (de groep van 1581 woningen die vanuit het oude versterkingsprogramma van de NCG al geïnspecteerd zijn, inclusief versterkingsadviezen) heeft Lefier 104 woningen in bezit, in de dorpen Slochteren en Schildwolde. Bij deze woningen is het duidelijk dat ingrijpende maatregelen nodig zijn om de woningen weer veilig te krijgen. We hebben de huurders in 2020 geïnformeerd over de stand van zaken. Lefier en NCG zijn momenteel in gesprek om tot definitieve afspraken te komen over de versterkingsopgave voor deze woningen, zodat we de bewoners in 2021 definitief duidelijkheid kunnen geven.  

In de gemeente Midden-Groningen is in de zomer van 2020 Gorecht West fase 3 in Hoogezand opgeleverd.

In 2020 opgeleverde aardbevingsbestendige NOM-woningen in Hoogezand

Het gaat in totaal om 66 grondgebonden woningen, die zowel aardbevingsbestendig als met het NOM-keur gebouwd zijn. 

Schadeafhandeling
Lefier neemt zelf schade aan woningen en gebouwen als gevolg van aardbeving op; we documenteren die schade ook zelf. Tot 1 juli 2020 werd de schade-afhandeling geregeld door de Tijdelijke Commissie Mijnbouwschade Groningen. Sinds juli 2020 is TCMG opgegaan in het IMG, Instituut Mijnbouwschade Groningen. Om de afhandeling van schademeldingen te bespoedigen is met corporaties de afspraak gemaakt dat zij deze schades zelf af kunnen handelen. Huurders krijgen een vergoeding van het IMG na het melden van schade. Voor de werkzaamheden die Lefier uitvoert rondom de opname en afhandeling van aardbevingsschades, krijgen we compensatie van het IMG. Lefier heeft 1243 schademeldingen gedaan bij het IMG in 2020 met een totaal van 8,4 miljoen euro. Dat is inclusief het schadebedrag, onze vergoeding van 720 euro per rapport en de overlastvergoeding van 685 euro voor de huurder, plus rente.

Gezamenlijke aanpak herstel aardbevingsschade
Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit Woningcorporaties (AW) drongen er in 2019 bij de corporaties op aan om te komen tot een gezamenlijk, strategisch voorraadbeleid. Daarmee zouden we het extra geld voor de aanpak van aardbevingsschade optimaal kunnen besteden. Bovendien zouden de corporaties zo gezamenlijk veel beter kunnen inspelen op toekomstige krimp. De samenwerkende corporaties in Groningen en Drenthe bundelden de krachten in 'De kracht van acht (KR8)' en 'G13'. We spraken unaniem het voornemen uit om in 2020 tot een op elkaar afgestemde portefeuillestrategie te komen, zodat voor alle corporaties in het gebied duidelijk is welke plannen er liggen en wat de gedeelde opgave in het totale gebied is. Het aandeel van Lefier gaat vooral over onze eigen woningvoorraad binnen de grenzen van de voormalige gemeente Slochteren, in totaal ongeveer 1100 eenheden. In 2020 leverden we de eerste rapportage op, gemaakt door de werkgroep Vastgoedsturing, waar alle deelnemende corporaties in vertegenwoordigd zijn. In het rapport brengen we de kwantitatieve opgave in het gebied in beeld. De kwalitatieve opgave volgt in 2021, tegelijk met de financiële consequenties die het geheel met zich gaat meebrengen.