06 Financiën

De financiële doelstellingen van Lefier

• Lefier wil haar vermogen maximaal inzetten voor haar maatschappelijke taak. Hierbij past geen financiële overmaat anders dan een adequate risicobuffer.
• Financiële continuïteit van Lefier. Hiervoor hebben we eisen aan liquiditeit en solvabiliteit gesteld die voldoen aan de externe eisen van de Autoriteit wonen (Aw) en het WSW.
• We houden vast aan de financiële doelstellingen in de huidige meerjarenbegroting waarin besparingen zijn opgenomen en het investeringsvolume gemaximeerd is.
• Lefier stelt normen vast voor het exploitatieresultaat. Een stevige grip op het exploitatieresultaat is gewenst door de toename van opgelegde heffingen. Dit om het rendement niet te laten dalen en te kunnen blijven investeren.
• Lefier wil haar bedrijfslasten in stappen verder laten dalen om uiteindelijk in 2021 een besparing van € 6 miljoen te hebben gerealiseerd. Dit in lijn met de landelijke trend in de Aedes Benchmark. Lefier wil in haar bedrijfslasten niet duurder zijn dan de gemiddelde corporatie in Nederland.

Het financieel kader van Lefier bestaat uit 3 kwantitatieve doelstellingen:

• Lefier presteert maximaal met haar vermogen
• Lefier stuurt op (meerjarige) kasstromen en is liquide
• Lefier is solvabel

De recente wijzigingen van Aw en WSW maken onderscheid tussen de continuïteitsratio’s (ICR, LTV en solvabiliteit) en discontinuïteitsratio’s (dekkingsratio en onderpandsratio). De belangrijkste aanpassingen zijn: 

1. De maximale grenswaarde voor de Loan to Value op de beleidswaarde is verruimd van 75% naar 85% (DAEB en TI); 
2. De minimaal vereiste solvabiliteit is naar beneden bijgesteld van 20% naar 15% (DAEB en TI); 
3. De dekkingsratio wordt berekend op basis van de marktwaarde van de leningen; 
4. De onderpandsratio is nieuw. 

Lefier neemt deze normen 1 op 1 over.

Beoordeling financiële continuïteit door toezichthouders

• Waarborgfonds Sociale Woning: kijkt naar de financiële risico’s van de corporatie als geheel; 
• Autoriteit woningcorporaties: beoordeelt de ratio’s per deelportefeuille DAEB- en niet- DAEB en als geheel.

Meerjarenbegroting 2021-2025

In de meerjarenbegroting is rekening gehouden met de administratieve scheiding van de DAEB- en niet-DAEB activiteiten van Lefier. De tabel hierna geeft de uitkomsten weer voor de verschillende ratio’s, voor Stichting Lefier als geheel, omdat Lefier als geheel wordt geacht aan de normen te voldoen. Ook afzonderlijk voor de DAEB en niet-DAEB portefeuille voldoet Lefier aan de gestelde criteria.

Lefier presteert maximaal met haar vermogen

Bij het opstellen van de portefeuillestrategie worden de wettelijk opgelegde financiële grenzen randvoorwaardelijk getoetst om zo de continuïteit te waarborgen. Op basis van de actuele meerjaren-begroting 2021-2025 betekent dit dat we de komende 5 jaar circa € 528 miljoen hebben te besteden. Medio 2016 zijn de indicatieve bestedingsruimte en volkshuisvestelijke beklemming geintroduceerd. In deze bestedingsruimte wordt de maximale ruimte tussen gekozen portfeuillestrategie en maximaal financiele grenzen weergegeven. Met de actuele portefeuillestrategie heeft Lefier deze bestedingsruimte maximaal ingezet in de komende 10 jaar.

Om onze wensportefeuille te halen zijn forse investeringen nodig. Op basis van de laatste analyses is gemiddeld ruim € 100 miljoen per jaar beschikbaar voor deze doelstelling. In 2021 ramen we een investering van maximaal € 113 miljoen. In figuur hierna is de ontwikkeling van de investeringen de komende 5 jaar weergegeven. 

Bij een hoge realisatiegraad zijn de investeringen in 2021 en 2022 boven de jaarlijkse norm maar blijven we daar meerjarig binnen (na 2023). Gezien de lage rentestand op dit moment is deze extra investering in 2021 en 2022 aan te bevelen.

We sturen op een maximale inzet van ons vermogen, rekening houden door in het 10e prognosejaar van ons Portefeuilleplan de grenzen van het financieel haalbare te hebben opgezocht. De kritische indicator die de inzet beklemd is de Loan to value van de DAEB portefeuille. Onze investeringsruimte van circa € 1 miljard voor de komende 10 jaar is dan ook de maximale capaciteit met een Loan to value van 75%, de interne signaleringsnorm (wettelijk: 85%).

Lefier stuurt op (meerjarige) kasstromen en is liquide

Lefier heeft voldoende liquide middelen om haar plannen uit te kunnen voeren. Lefier heeft haar financiële parameters zo ingesteld dat de organisatie de komende jaren financieel gezond blijft.  Financieel gezond is een randvoorwaarde en geen doel op zich. Het gaat daarbij om de balans tussen aan de ene kant voldoende financiële zekerheid en aan de andere kant optimaal investeren in onze maatschappelijke opgaven.

Interest Coverage ratio (ICR)

De ICR geeft inzicht in de liquiditeit van de corporatie. Het kengetal geeft aan in welke mate de rentelasten worden gedekt vanuit het resultaat op operationele activiteiten.

Nadere duiding

Lefier genereert voldoende kasstromen om zowel op de korte als de lange termijn aan de liquiditeits-verplichtingen te voldoen. De relatief hoge ICR wordt veroorzaakt door relatief veel opleveringen nieuwbouw waartegenover geen onderhoudsverplichtingen staan en de nog relatief lage rentecurve. Vanaf 2023 een dalend verloop doordat we dan de fiscaal compensabele verliezen hebben benut en we daadwerkelijk overgaan tot het betalen van vennootschapsbelasting.

Lefier is solvabel

De solvabiliteit is een maat voor de financiële weerbaarheid op langere termijn.

Solvabiliteit

De normstelling voor niet-DAEB is hoger dan bij DAEB door het uitgangspunt dat niet-DAEB zelfstandig in staat dient te zijn om op termijn bij noodzakelijke (her)financiering commerciële (ongeborgde) financiering te kunnen aantrekken.

Nadere duiding

Lefier heeft voldoende vermogen om de huidige en toekomstige verplichtingen en risico’s op de vangen.

Loan to Value 

Loan to Value meet of de schuldpositie van de corporatie in een gezonde verhouding staat tot de lange termijn “kasstromen genererende capaciteit (beleidswaarde)” van de vastgoedportefeuille in exploitatie.

Nadere duiding

Lefier heeft voldoende vermogen om de huidige en toekomstige verplichtingen en risico’s op de vangen. De Loan to value van de DAEB portefeuille zit tot en met 2025 (68,7%) met een ruime marge beneden de norm.

Beoordeling toezichthouders

Lefier voldoet aan de kredietwaardigheidstoets die het WSW eist voor borging van financiering.

Ontwikkelingen rond Vennootschapsbelasting (VPB)

De belasting over het fiscaal resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten.

In de fiscale wetgeving rond de VPB is een belangrijke wijziging doorgevoerd met effect op de fiscale positie van Lefier. De aangekondigde verlaging van het VPB tarief (van 25% in stappen naar 21,7%) gaat niet door. Dit betekent voor Lefier een hogere afdracht VPB vanaf het moment dat we in betalende positie komen (in 2022). Jaarlijks is dit een verwacht effect van ca € 1,5 miljoen meer VPB. Tezamen met de eerder ingevoerde beperking van renteaftrek (ATAD1) en ook de Verhuurderheffing, neemt de belastingdruk fors toe. De aanpassingen in de fiscale wetgeving zijn verwerkt in de meerjaren begroting van Lefier, en onderdeel van de fiscale positie zoals hierna toegelicht.

Verrekening van verliezen

Lefier heeft de afgelopen jaren relatief omvangrijke fiscale verliezen behaald. Voor de jaren tot en met 2016 is er inmiddels een aanslag opgelegd. In 2020 heeft Lefier een Vaststellingsovereenkomst (VSO) gesloten met de belastingdienst inzake de bepaling van de restwaarde voor de berekening van de fiscale afschrijvingen. Deze VSO geldt met terugwerkende kracht voor de periode 1-1-2014 tot en met 31-12-2018. In de VSO is afgesproken de uit de VSO voortvloeiende correctie over de jaren 2014 tot en met 2017 (circa € 8,8 miljoen), te verwerken in een herziene aangifte 2017. Deze herziening wordt in het voorjaar van 2021 ingediend. De fiscale positie in de jaarrekening houdt rekening met de nieuwe afspraken zoals in de VSO gemaakt.

Vanaf 2019 behaalt Lefier fiscale winsten. Dit wordt onder meer versterkt door de beperking van de renteaftrek. Mede hierdoor worden de verliezen uit het verleden relatief snel verrekend. In onderstaand meerjarig verloop van VPB tonen we de verwachte meerjarige fiscale resultaten voor en na verliesverrekening en de verwachte kasstroom aan te betalen VPB. Hieruit blijkt dat we op basis van de huidige uitgangspunten een VPB cash out verwachten tussen € 9,5 en 12 miljoen vanaf 2023. In 2022 verwachten we ca € 5,9 miljoen aan te betalen VPB.

Fiscaal resultaat 2020 en latenties

Over het jaar 2020 wordt een fiscaal resultaat geprognosticeerd van € 29,8 miljoen. Door compensabele verliezen uit het verleden, zijn we over dit fiscaal resultaat geen VPB verschuldigd. Eind 2020 heeft Lefier nog € 43,5 miljoen aan verrekenbare verliezen open staan, welke in de balans wordt gewaardeerd als latente vordering voor € 10,6 miljoen. Naast een latentie voor compensabele verliezen, wordt er ook een latentie gevormd voor verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale waardering. Deze tijdelijke verschillen leiden tot een latente vordering van € 16,3 miljoen.

Minder onzekerheden in fiscale VPB-positie

Op het gebied van de VPB hebben we door de afgesloten VSO met de belastingdienst meer zekerheid gekregen over onze fiscale positie en de compensabele verliezen. Het afgelopen jaar is door de gemaakte afspraken en opgelegde aanslag 2016 een aanmerkelijk deel van de latente vordering zeker geworden, daar waar we vorig jaar in de jaarrekening hebben moeten toelichten dat er veel onzekerheid in deze post zat.

Zowel de afspraken over de fiscale afschrijving 2014-2018 (middels de VSO) als ook de afspraken over 2016 om te komen tot een definitieve aanslag (opgelegd in januari 2021) hebben er toe geleid dat we voor de verliesjaren tot en met 2016 zekerheid hebben. Ook kennen we het effect van de VSO voor de jaren 2018-2020. Alleen het beoogde verliesjaar 2018 staat dan nog open als latente vordering. Met alle aangepaste fiscale resultaten hebben we verliesverdamping weten te voorkomen.

Ontwikkelingen rond verhuurderheffing

De verhuurderheffing is vastgelegd in de Wet maatregelen woningmarkt. De verhuurderheffing is het afgelopen jaar sterk gestegen door forse stijging van de WOZ-waarde van ons woningbezit (+ € 1 miljoen) waarmee we in 2020 € 16 miljoen aan verhuurderheffing hebben afgedragen (inclusief € 0,9 miljoen verminderingsaftrek). Het tarief voor 2020 is 0,562% en voor 2021 is dit gedaald naar 0,526% van de WOZ-waarde van de huurwoningen. Deze tariefsverlaging is door het kabinet aangekondigd om de verplichte huurverlaging te compenseren.

Binnen de verhuurderheffing zijn er diverse regelingen tot vermindering op de verhuurderheffing in het leven geroepen. Deze regelingen worden gekoppeld aan voorwaarden rondom verduurzaming en sloop en nieuwbouw. In totaal heeft Lefier voor € 24,1 miljoen aan heffingsvermindering ingerekend in de meerjarenbegroting.

Financiële druk van de belastingen op de financiële positie van Lefier

De financiële druk van de verhuurderheffing en de vennootschapsbelasting tezamen op de meerjarenbegroting van Lefier neemt toe. Circa een kwart van onze inkomsten gaan inmiddels naar de staat in de vorm van belastingen en heffingen. Deze kasstromen zijn hiermee niet beschikbaar voor onze wettelijke taak. We zetten ons vermogen, rekening houdend met deze heffingen en belastingen, maximaal in voor onze maatschappelijke taak.

Beoordelingsmethoden vastgoed

Er zijn vier relevante methoden om vastgoed te waarderen.

1. De marktwaarde verhuurde staat. De reële waarde van het vastgoed in de huidige verhuurde staat waarvoor een commercieel belegger het vastgoed in exploitatie zou willen kopen.
2. Beleidswaarde. De beleidswaarde is de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Lefier. De netto contante waarde berekening van de marktwaarde wordt hiertoe aangepast op vier onderdelen die duiding geven aan de maatschappelijke opgaven.
3. WOZ-waarde: Dit is de waarde die op basis van de Wet Onroerende Zaken periodiek door de lokale overheid als grondslag voor de heffing van diverse belastingen wordt bepaald. De WOZ-waarde is een maatstaf voor de leegwaarde. We hanteren het jaar van beschikking. De waardepeildatum ligt op 1 januari van het jaar ervoor en loopt daarmee twee boekjaren achter op de andere waarderingsmomenten.
4. Historische kostprijs. De in het verleden betaalde prijs (initiële verkrijging of vervaardigingsprijs).

Voor de waardering in de jaarrekening hanteert Lefier de marktwaarde in verhuurde staat op basis van het Handboek modelmatig waarderen. Vanaf 2016 is deze verplicht voor de sector opgelegd in de Woningwet en verslaggevingsstandaarden.

Lefier hanteert de marktwaarde in verhuurde staat

In bovenstaande figuur zijn de vier waarderingen van het vastgoed naast elkaar gezet. Lefier waardeert haar vastgoed op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. Waarderen tegen actuele waarde leidt naar onze mening tot een goed inzicht in de reële waarde van het vastgoed en dus ook in de vermogenspositie. Het verschil tussen de WOZ-waarde en de marktwaarde wordt voornamelijk veroorzaakt door het feit dat woningen momenteel verhuurd zijn. Het verschil tussen de marktwaarde en beleidswaarde wordt vooral veroorzaakt doordat in de beleidswaarde gerekend wordt met eigen beleidsnormen zoals huur, beheer en onderhoud terwijl in de marktwaarde gerekend wordt met marktconforme normen. Deze werkwijze in de beleidswaarde is wettelijk geregeld en wordt als zodanig gevolgd.

Tabel: marktwaarde in verhuurde staat (x  € 1 miljoen)

In 2020 is de marktwaarde van de totale vastgoedportefeuille met 8,1% gestegen. Ons Taxatie Management Systeem genereerde uitsplitsing in de factoren die een rol spelen bij de waardeverandering ten opzichte van 2019.

Tabel: waardering woningportefeuille en gehanteerde parameters:

In onderstaande grafiek wordt zichtbaar dat de waardeontwikkeling in de afgelopen jaren positief is geweest. De verwachting voor de komende jaren is mede afhankelijk van de ontwikkeling op de kapitaalmarkt. Bij een gematigde rentestijging zullen beleggers kiezen voor beter renderend vastgoed.

De WOZ waarden van het bezit van Lefier zijn het afgelopen jaar 6,0 procent hoger dan in 2019. De prijsontwikkeling bij Lefier past in het beeld wat we zien bij in de prijsontwikkeling van bestaande particuliere koopwoningen in Nederland van het CBS en het Kadaster.

In onderstaande grafiek komt de lokale marktsituatie tot uitdrukking. De stad Groningen is met haar bedrijvigheid en onderwijsinstellingen een aantrekkelijke vestigingsplaats met hierdoor momenteel een krapte. In de overige gemeentes speelt dit minder en met name door krimp stijgt de marktwaarde minder sterk.

Beleidswaarde

Onderstaand figuur van marktwaarde naar beleidswaarde geeft visueel de stappen van markt naar beleidswaarde weer, welke na het figuur kort worden toegelicht.

Beschikbaarheid

Corporaties zorgen dat voldoende sociale huurwoningen beschikbaar zijn. De omvang van de sociale woningvoorraad is afgestemd met gemeenten. Hierdoor is de mogelijkheid van het structureel verkopen, zoals in de marktwaarde uitgangspunt is, niet mogelijk. In de beleidswaarde wordt het gehele bezit op basis van doorexploiteren gewaardeerd.

Betaalbaarheid

Om voldoende sociale woningen beschikbaar te houden en qua toewijzing aan de wettelijke vereisten te voldoen, is de maximaal te vragen huur begrensd en valt in de meeste situaties lager uit dan de markthuur.

Onderhoud

Om voldoende sociale woningen op lange termijn beschikbaar te houden, zal de corporatie een onderhoudsbeleid voeren wat gericht is op de lange termijn. Dit kan mogelijk afwijken van de bij de marktwaarde gehanteerde marktnormen.

Beheer

Het exploiteren van de sociale woningvoorraad zorgt naast de reguliere beheerkosten mogelijk voor extra uitgaven ten behoeve van de leefbaarheid. Uitgangspunt is om in lijn met commerciële vastgoedbeleggers, de kosten adequaat te classificeren naar de verschillende categorieën, teneinde goed inzicht te verkrijgen in de verschillende rendementen.

Het is belangrijk dat bij het toerekenen rekening wordt gehouden met de aard en omvang van de woningcorporatie en organisatie, waarbij alleen de kosten voor property management worden toegerekend aan het netto resultaat van de vastgoedportefeuille. In 2020 continuering van de methodiek en definities die vorig verslagjaar zijn aangescherpt. We volgen in deze de wet- en regelgeving, handreikingen etc. die hiervoor van toepassing zijn.

Beleidsmatige beschouwing op de beleidswaarde

Het jaar 2020 kenmerkt zich door een wederom sterk aangetrokken woningmarkt ten opzichte van 2019. Zowel in de koop- als huurmarkt blijft een aanzienlijke vraag bestaan. Voor de woningportefeuille van Lefier heeft dit tot een stijging van de marktwaarde gezorgd. De totale waarde van de woningportefeuille is met € 237 miljoen gegroeid naar een waarde van € 3.172 miljoen. Dit betreft een waardegroei van 8,1%. De positieve waardeontwikkeling is vooral het gevolg van een verder aangetrokken koopmarkt, waarin de toegenomen vraag en krapte resulteren in een leegwaarde groei van de vastgoedportefeuille. De lage rentestand is hier mede een bepalende factor in.

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse oordelen en schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde), is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening.

De beleidswaarde kent als vertrekpunt de marktwaarde in verhuurde staat waarbij er in het kader van de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer aansluiting wordt gezocht bij het beleid van de corporatie in plaats van de uitgangspunten in de markt. Met deze toelichting wordt nadere duiding gegeven aan het deel van de waarde van het vastgoed en dus van het corresponderende deel van het vermogen dat als gevolg van het beleid van de woningcorporatie niet of pas op zeer lange termijn kan worden gerealiseerd.

De huurprijsontwikkeling van het sociale vastgoed heeft een neerwaartse invloed gehad op de waardeontwikkeling. Dit door de huurverlaging ineens in 2018 vanwege implementatie van het nieuwe huurbeleid van Lefier en in 2020 met betrekking tot Midden-Groningen. Hiermee wordt invulling gegeven aan de maatschappelijke taak op het gebied van betaalbaarheid.

De beleidswaarde per deelportefeuille (x € 1.000,-) ziet er als volgt uit:

De totale beleidswaarde is in 2020 gestegen met € 93,2 miljoen (toename 5,8%) ten opzichte van vorig jaar. De beleidswaarde laat een consistente ontwikkeling zien ten opzichte van de marktwaarde. Per 31 december 2020 bedraagt de beleidswaarde 53% van de marktwaarde (2019: 54%). De toename van de beleidswaarde in de woningenportefeuille ad. € 73,2 miljoen kunnen we op hoofdlijnen als volgt verklaren:

1.  De discontovoet is sterk verbeterd. Deze was in 2020 6,76% (2019: 7,15%). Dit heeft een positief effect van € 106,8 miljoen.
2.  De beleidshuur is met 7,3% toegenomen. Dit heeft een positief effect van € 132,2 miljoen op de beleidswaarde.
3.  De onderhoudsnormen zijn gemiddeld 8,0% (€ 128 per woongelegenheid) hoger dan vorig jaar. Dit heeft een nadelig effect van € 95,1 miljoen
4.  de afname in woongelegenheden heeft een nadelig effect van € 48,1 miljoen op de beleidswaarde.
5.  Het saldo van de overige mutaties is € 2,6 miljoen negatief.

De Wet Eenmalige Huurverlaging (WEH) die in 2021 wordt ingevoerd heeft geen gevolgen voor de beleidswaarde. Deze wet heeft wel gevolgen voor de actuele huurinkomsten, maar de beleidshuur verwachten we op termijn nog steeds te kunnen incasseren.

Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie

Het bestuur van Lefier heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit - en het niet DAEB bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt € 1.485 miljoen.

Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde voor wat betreft de woningen ultimo 2020 bestaat uit de volgende onderdelen:

Dit impliceert dat circa 64% van het totale eigen vermogen (€ 2,3 miljard) niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig. Met de stijging van de marktwaarde, stijgt de beleidswaarde mee. Door stijgende onderhoudskosten, zien we een lichte stijging van de aanpassing naar eigen onderhoudsnorm ten opzichte van vorig jaar. De verhouding beleidswaarde/marktwaarde ligt in lijn met vorig jaar (53% respectievelijk 54%).

Treasury statuut en Treasury jaarplan

Lefier werkt met een treasury statuut en een treasury jaarplan waarin de kaders en de doelstellingen op het gebied van treasury zijn benoemd. Speerpunten hierin zijn de (gemiddelde) rentelasten, spreiding in de vervalkalender van de leningenportefeuille en het renterisicobeheer. Lefier is aangesloten bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

In het huidige treasury statuut en het Reglement Financieel Beleid en Beheer wordt het gebruik van niet-complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast in het kader van beperking van renterisico’s. Bij het aangaan van nieuwe derivaten-transacties wordt het gebruik verder beperkt door de (actuele) Beleidsregels Derivaten/ Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTiV). Lefier heeft nog één renteswap welke is gesloten met de Rabobank, het betreft een 10-jaars renteswap met ingang van 1 juli 2011.

De volgende tabel geeft een overzicht van de marktwaarde en de nominale waarde van het derivaat per 31 december 2020:

Per 31 december 2020 is er sprake van een negatieve marktwaarde ad. € 0,9 miljoen. De waarde gaat naar nihil richting het einde van de looptijd. Hierbij is er geen CSA (Credit Support Annex) actief hetgeen betekent dat tussentijds niet hoeft te worden bijgestort. De in de tabel opgenomen renteswap is door Lefier afgesloten om de rente als gevolg van herfinancieringen te fixeren, daarmee kent Lefier geen open posities.

Lefier past kostprijs hedge-accounting toe op grond van volledige matching van de modaliteiten van de swap(s) en de onderliggende financieringen.

Lefier heeft twee extendible leningen in haar portefeuille. Deze leningen zijn verstrekt door de voormalige Fortis Bank en zijn overgenomen door de NWB.

In deze extendible leningen is een recht opgenomen voor de geldgever om vanaf een specifiek vooraf overeengekomen datum te kiezen voor een vaste dan wel een variabele rente. Dit recht heeft Lefier verkocht (geschreven). Het betreft een geschreven embedded receiver swaption. Conform RJ 290 zijn de embedded geschreven swaptions separaat gewaardeerd.

Herfinancierings- en tegenpartijrisico

Renterisico (1)

Gezien het kapitaalintensieve karakter van de corporatiesector zijn corporaties over het algemeen gefinancierd met relatief veel vreemd vermogen. De rentelasten op het vreemd vermogen vormen een belangrijke uitgavenpost. Bij een stijging van het algehele renteniveau zullen corporaties met een hoog renterisico (gemeten aan de hand van de spreiding in de vervalkalender en renteherzieningsmomenten in de eerstkomende 10 jaren) op korte termijn geconfronteerd worden met hogere rente-uitgaven en daarmee lagere operationele kasstromen. Corporaties met een meer gespreide vervalkalender hebben hier minder last van.

(1) Business Risk 14 volgens het risicobeoordelingsmodel (WSW)

Situatie Lefier

In de periode 2021-2025 is sprake van een normaal risico (32,6%). Dit wordt veroorzaakt door € 179,9 miljoen aan eindaflossingen in deze periode. We kunnen nu optimaal profiteren van een lage rentecurve. In de periode 2026-2030 is het renterisico iets lager (18,5%) dan de minimumnorm die het WSW hanteert (20%).

(Her)financieringsrisico (2)

De beschikbaarheid van financiering is van groot belang voor een corporatie. Spreiding in de her-financieringsmomenten van geborgde leningen leidt tot een lager herfinancieringsrisico. Tegelijkertijd is het van belang om ook op korte termijn herfinancieringsmomenten te hebben, zodat de corporatie de mogelijkheid tot aflossing heeft in geval daar behoefte aan is.

(2) Business Risk 15 volgens het risicobeoordelingsmodel (WSW)

Situatie Lefier

In 2021 en 2022 wordt er in totaal € 113,0 miljoen geherfinancierd. Experts zien op korte termijn dat de lage rentes nog blijven, een mooie kans om de rentelasten de komende jaren verder naar beneden te krijgen door in te zetten op investeren. 

Tegenpartijrisico (3)

Indien een corporatie liquide middelen voor korte of langere termijn op depot plaatst, loopt de corporatie een tegenpartijrisico. Corporaties die middelen op depot plaatsen bij gegoede tegenpartijen lopen een lager risico dan corporaties die tegoeden plaatsen bij tegenpartijen met een relatief lage kredietbeoordeling. Hetzelfde geldt voor het afsluiten van derivatentransacties met tegenpartijen, omdat ook hierop een tegenpartijrisico gelopen wordt. Het afsluiten van een derivatentransactie onder een Credit Support Annex (CSA) kan het tegenpartijrisico beperken (hoewel dit het risico mogelijk niet volledig uitsluit).

Situatie Lefier

Bij Lefier is geen sprake van een tegenpartijrisico uit hoofde van de treasury instrumenten. We hebben geen liquide middelen in depots. We streven naar een continue benutting van de kredietfaciliteit. Daarnaast heeft onze enige en laatste payers swap een negatieve marktwaarde op basis van de rentecurve per 31 december 2020.

(3) Business Risk 15 volgens het risicobeoordelingsmodel (WSW)

Spreiding vervalkalender leningen- en derivatenportefeuille

In onderstaande grafiek is het liquiditeitsrisico weergegeven voor de huidige leningen- en derivatenportefeuille:

Stresstest Autoriteit Woningcorporaties

De stresstest is niet meer relevant. Het contract loopt op korte termijn af, en wel op 1 juli 2021. Op einddatum is de waarde nihil.

Activiteiten Treasury Jaarplan 2020

In 2020 voor € 85 miljoen aan financiering aangetrokken, waarvan er € 75 miljoen is gestort. Dit betekent dat álle vooraf gedefinieerde financieringstransacties zijn uitgevoerd, 5 leningen met een hoofdsom van € 85 miljoen, waarvan € 75 miljoen is gestort. De nieuwe financiering is tegen een gemiddelde couponrente van 0,584% gecontracteerd.

De gemiddelde rente is gedaald van 3,18% in 2019 naar een niveau van 2,93% per 31 december 2020. Dit is omgerekend op jaarbasis een structurele besparing van circa € 2,3 miljoen. In de actuele meerjarenbegroting gaan we uit van een gemiddelde rente van 2,28% in 2025.

Middels bovenstaande huishoudboekje maken we inzichtelijk wat we gemiddeld per verhuurde eenheid ontvangen, en waar we onze uitgaven aan doen. Op deze wijze maken we onze financiële positie toegankelijker.

Belangrijkste financiële resultaten:

• Het resultaat na belastingen over 2020 komt uit op € 285,4 miljoen.
• De marktwaarde van ons vastgoed in exploitatie is het afgelopen jaar met ca. 8,1% gestegen naar € 3,2 miljard. In het resultaat over 2020 geeft dit een positief resultaatseffect van ca. € 254 miljoen aan niet-gerealiseerde waardeveranderingen, welke onderdeel is van de waardeveranderingen vastgoedportefeuille.
• Het netto resultaat uit de exploitatie van de vastgoedportefeuille is sterk gestegen naar € 79,7 miljoen positief. Dit is € 7,4 miljoen beter dan de begroot, met name door een lagere realisatie bij onderhoud en lasten verhuur en beheer. Hierna wordt het resultaat nader toegelicht.
• De netto huuropbrengsten over 2019 komen uit op € 176,5 miljoen (2019: € 171,9 miljoen), een stijging van 2,7%
• De ICR is in 2020 gestegen van 1,8 naar 2,55 (norm: 1,4).
• In 2020 hebben we fors geïnvesteerd in onze voorraad (kasstroom € 68 miljoen). We hebben 78 nieuwbouwwoningen opgeleverd en 149 woningen verbeterd (ingrijpend dan wel nul-op-de-meter). Ook hebben we 375 woningen voorzien van zonnepanelen.
• In 2020 hebben we als onderdeel van ons doorontwikkelingsplan 2016-2020 diverse interne bedrijfsprojecten afgerond. In 2020 zien we de bedrijfslasten ten opzichte van 2019 fors dalen naar een niveau van € 905 per vhe op basis van de Aedes benchmark definitie. Dit is beter dan begroot (€ 942 per vhe), onder meer door de effecten van Corona. We hebben circa € 1 miljoen minder bedrijfslasten uitgegeven. Dit komt onder meer doordat we minder opleidingen hebben gevolgd, minder reiskosten hebben gedeclareerd en we zien lagere facilitaire kosten. 

Samenvatting Winst- en Verliesrekening:

Het netto resultaat uit de exploitatie van de vastgoedportefeuille is € 79,7 miljoen positief. Dit is € 7,4 miljoen beter dan begroot. De belangrijkste posten welke bijdragen aan het hogere saldo van de exploitatie van de vastgoedportefeuille ten opzichte van de begroting zijn:

• Lagere huuropbrengsten: -/- € 0,5 miljoen mede als gevolg van het later opleveren van nieuwbouw.
• Lagere lasten verhuur en beheer met -/- € 1,0 miljoen vooral door het realiseren van de voordelen van een efficiëntere bedrijfsvoering en lagere uitgaven als gevolg van corona.
• De onderhoudslasten zijn in 2020 -/- € 4,3 miljoen lager dan begroot. Hiervoor is enerzijds bij het proces dagelijks onderhoud het effect zichtbaar van het vernieuwde en verbeterde proces. Anderzijds zien we ook bij planmatig onderhoud lagere uitgaven, deels doordat we vertraging zien in de uitvoering als gevolg van corona, maar ook zorgt het betere inzicht in het vastgoed op basis van de NEN normen, dat een aantal geplande werken niet noodzakelijk waren.
• Onder de overige directe operationele lasten blijven we -/- € 2,1 miljoen onder onze begroting, met name doordat de saneringsheffing (€ 1,7 miljoen) voor 2020 is komen te vervallen.

De waardeveranderingen op de vastgoedportefeuille van per saldo € 280,1 miljoen positief ten opzichte van begroot bestaan enerzijds uit niet-gerealiseerde waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille door een stijging van de marktwaarde in verhuurde staat met circa € 254 miljoen (begroot € 46,9 miljoen). De mutatie van de marktwaarde muteert tevens in de herwaarderingsreserve binnen het eigen vermogen. Dit is het deel van het vermogen welke niet vrij ter beschikking staat. Onder de waardeveranderingen staat ook de post overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille (-/- € 14,4 miljoen, ten opzichte van begroot € -/- 86,8 miljoen). Dit zijn de onrendabele toppen op onze vastgoedprojecten. De kostprijs van de projecten ligt hoger dan de (verwachte) marktwaarde en dit verschil boeken we bij besluitvorming af. Het forse verschil tussen de begroting en realisatie wordt deels verklaard door vertraging in besluitvorming en deels doordat de onrendabele top per project lager uitvalt door stijging van de marktwaarde.

Inleiding

Voor Lefier is het belangrijk zicht te hebben op de risico’s, de getroffen beheersmaatregelen en restrisico’s. Het risicomanagementsysteem ondersteunt hierbij. Het proces wordt beschreven in het Risicomanagementbeleid, dat voortkomt uit de strategie en doelen, alsmede uit de risicocultuur van Lefier. In het Risicomanagementbeleid is beschreven hoe we ons risicomanagement hebben opgebouwd en ingericht. Het geeft ons inzicht in de belangrijkste situaties, die de doelstellingen van de organisatie kunnen beïnvloeden. In 2020 is het risicomanagementbeleid van Lefier geactualiseerd belangrijkste wijziging is dat we de impact van risico's financieel relateren aan onze kasstromen uit de meerjarenbegroting.

In dit hoofdstuk beschrijven we de uitgangspunten en basisprincipes van risicomanagement bij Lefier, vervolgens beschrijven we de risico’s waar Lefier mee te maken heeft op strategisch en operationeel niveau.

Visie, missie en strategie

Risicomanagement bij Lefier kent de volgende basisprincipes:

• De ‘Three Lines of Defense’, waarbij de 1e lijn (het management) zowel verantwoordelijk is voor het managen van kansen als risico’s binnen de gestelde risicobereidheid, zodanig dat Lefier redelijkerwijs in staat is haar doelstellingen te behalen;
• De risicomanagement cyclus, waarbij uitgaande van de doelstellingen van Lefier, risico’s worden geïdentificeerd, de risicobereidheid wordt bepaald, formuleren van beheersmaatregelen, monitoren en rapporteren, etc. In de risicomanagement cyclus wordt aangesloten bij de Planning & Control cyclus van Lefier;
• Een procesgerichte benadering met betrekking tot de operationele risico’s waarbij naar de risico’s binnen een proces gekeken wordt en de beheersmaatregelen in onderlinge samenhang worden vastgesteld en bewaakt.

Integraal risicomanagement

In 2020 hebben we de strategische risico’s herijkt en deze verder uitgediept.

Lefier streeft bij het vaststellen van haar doelstellingen naar een gezond evenwicht tussen het realiseren van (maatschappelijke) prestaties en de beheersing van risico’s. Lefier brengt jaarlijks de strategische risico’s rondom de geformuleerde doelstellingen in kaart. In een strategische risicokaart wordt de kans en de mogelijke impact van de verschillende geïdentificeerde risico’s weergegeven.

Het bestuur en de directieleden evalueren jaarlijks de strategische risico’s in een gezamenlijk assessment. Hierbij worden de strategische risico’s herijkt en indien nodig gewijzigd of aangevuld. De risico’s worden jaarlijks beoordeeld op de kans dat een risico zich voordoet en de impact die ontstaat voor Lefier als het risico zich voordoet. De impact bepalen we niet alleen kwantitatief (directe kosten) maar ook kwalitatief uitgedrukt in reputatieschade, normen toezichthouder en het niet realiseren van onze strategische doelstellingen en ambities.

Lefier heeft op basis van de gesignaleerde risico’s haar risicobereidheid geformuleerd. Deze risicobereidheid geeft aan wat de aard en omvang van de risico’s is die Lefier bereid is aan te gaan bij het bereiken van haar bedrijfsdoelstellingen. Deze risicobereidheid is kwantitatief van aard (veelal in financiële termen als solvabiliteit, liquiditeit of maximaal operationeel verlies) en ook kwalitatief als het gaat om bijvoorbeeld reputatierisico’s en maatschappelijk presteren.

Risicomanagement op operationeel niveau is het dagelijkse risicobeheer in de primaire en ondersteunende processen of in projecten. Dit zijn voornamelijk risico’s als gevolg van het falen van mensen, systemen of processen of gebeurtenissen van buitenaf.

Het management van de afzonderlijke bedrijfsonderdelen van Lefier is verantwoordelijk voor het identificeren van deze risico’s, het inrichten van de maatregelen om de risico’s te beheersen en de periodieke rapportage over het verloop van de risico’s aan de hand van risico gerelateerde indicatoren.

Strategische risico’s

Vanuit onze strategische risico-inventarisatie en de analyse van de beheersing van deze risico’s blijkt dat een aantal risico’s nog buiten onze risicobereidheid vallen. In de afgelopen periode is aan deze risicogebieden aandacht besteed. Door alle afdelingen is gewerkt aan verbetering van de beheersing van de strategische risico’s. Aan de andere kant zijn er exogene factoren die van invloed zijn op onze risico’s. Onder andere door de jaarlijkse omgevingsanalyse volgen we deze ontwikkelingen en bepalen we hoe we hierop kunnen en willen anticiperen. Deze omgevingsanalyse geeft ons belangrijke terugkoppeling over de beheersing van onze strategische risico’s. Aan het begin van elk jaar kijken we weer vooruit. Zijn onze strategische risico’s nog voldoende actueel? Of zijn er risico’s die minder strategisch blijken te zijn. Dit zal uiteindelijke resulteren in de herijking van onze strategische risicokaart.

We weten steeds beter wat onze ambities zijn en hoe we deze willen bereiken. Aan de verschillende strategische thema’s wordt steeds meer invulling gegeven. We weten waar onze risicogebieden zitten en wie verantwoordelijk is voor de acties.

Vanuit onze strategische risico-inventarisatie en de analyse van de beheersing van deze risico’s blijkt dat een aantal risico’s nog buiten onze risicobereidheid vallen (kleur oranje in de strategische risicokaart). De risico’s die nog onvoldoende worden beheerst zijn de volgende:

• Kwaliteit medewerkers: De strategie op het gebied van personeelsmanagement zal opnieuw worden herijkt evenals onze klantcontactstrategie waarop dit van grote invloed is. In 2020 zijn hiervoor al stappen gezet middels het project klant op 1.
• Kwaliteit/duurzaamheid: In onze portefeuillestrategie is een grote wijziging opgenomen in de manier waarop Lefier uitvoering zal geven aan de verduurzamingsopgave. In de uitvoering is het nodige te doen. Waaronder bijvoorbeeld het vervangen van Keuken, badkamer en toiletten welke nu projectmatig worden opgepakt.
• Vastgoedbeheer: De inventarisatie voor het casco onderhoud is afgerond, de uitwerking naar complex-beheerplannen zal nog verder moeten worden uitgewerkt. De meerjarige onderhoudsbegroting is opgesteld als onderdeel van de begroting en wordt nog verder uitgewerkt op basis van de strategische norm voor ons onderhoud in relatie tot de financiering op de lange termijn.
• Maatschappelijk ondernemerschap: Afgelopen periode is invulling gegeven aan het verder stroomlijnen van het planning & control proces middels een handboek en implementatie hiervan loopt. Aan de maatschappelijke doelstelling moet vanuit planning & control kwantitatief en kwalitatief nog verdere invulling worden gegeven. De maatschappelijke doelstellingen moeten hierin nog meer gestructureerd ingebed worden.
• Verbinding stakeholders: Een initiatiefgroep is gestart om dit onderwerp verder uit te werken. Verbeteringen op dit onderwerp zijn afgelopen periode in gang gezet.

Risico’s die op dit moment nog buiten onze risicobereidheid vallen accepteren we tijdelijk, wetende dat acties in gang zijn gezet om deze risico’s te beheersen, zodanig dat deze in afzienbare tijd binnen onze risicobereidheid vallen.

Beheersing frauderisico's

Het management heeft de verantwoordelijkheid risicobeleid uit te dragen en risicoanalyses uit te voeren als onderdeel van de managementtaken. Onderdeel van risicoanalyse is het in beeld brengen van mogelijke fraude- en integriteitsrisico’s. Bij issues met betrekking tot integriteit of een vermoeden van fraude is in de gedragswijzer van Lefier opgenomen bij wie de medewerker terecht kan. Periodiek worden de frauderisico’s en de beheersing van deze risico’s besproken met management, directie, bestuurder en RvC. Onderdeel van het auditprogramma van Lefier is toetsing op het gebied van cultuur en gedrag, aan eventuele bevindingen worden aanbevelingen en verbeteracties verbonden.

Lefier hecht er veel waarde aan dat haar werknemers op een adequate en veilige manier melding kunnen maken van eventuele vermoedens van ernstige misstanden binnen de organisatie. De klokkenluiderregeling maakt het mogelijk dat iedere medewerker misstanden kan melden, dat alle meldingen serieus en volgens een bepaalde procedure worden behandeld en dat de 'klokkenluider' in alle vertrouwelijkheid zijn vermoeden kan uiten en persoonlijk geen negatieve gevolgen van zijn melding ondervindt. De klokkenluiderregeling die Lefier heeft opgesteld is in lijn met de gedragswijzer, die een aantal gedragsregels bevat waaraan medewerkers zich dienen te houden. Wil je als medewerker van Lefier vertrouwelijk met iemand in gesprek omdat je onregelmatigheden constateert, dan kan dat bij de Vertrouwenspersoon of bij het externe Centraal Meldpunt van Lefier.

Operationele risico’s

Uit onze operationele risico-inventarisatie en de analyse van de beheersing van deze risico’s blijkt dat een aantal van de risico’s nog buiten onze risicobereidheid vallen. De beleidsuitgangspunten zijn helder evenals de beschrijving en opzet van de processen. Met name de werking van de geformuleerde maatregelen zal moeten bijdragen aan verbetering van de beheersing, op die onderwerpen waar we nog buiten onze risicobereidheid acteren.

Belangrijke aandachtspunten vanuit onze operationele risico’s zijn:

• Het proces verhuur is in 2020 centraal georganiseerd en gedigitaliseerd maar moet nog verder worden geoptimaliseerd.
• Verbetering van de sturing op kosten van dagelijks onderhoud.
• Verdere invulling geven aan de voorgestelde procesverbeteringen voor het proces planning & control.
• Uitwerken van een overkoepelende aanpak over de wijze waarop de interne controles op het gebied van autorisaties, continuïteit en logging worden uitgevoerd.
• De klanttevredenheid in relatie tot het KWH label vraagt extra aandacht.
• Er is aandacht nodig voor beheersing van data in de processen en juistheid en volledigheid van aanwezige data.