Spring naar inhoud

Onze maatschappelijke bijdrage

Betaalbaar wonen

Lefier wil het wonen betaalbaar houden voor haar primaire doelgroep: mensen met een laag inkomen. De afgelopen jaren hadden we als doelstelling dat huurders maximaal 30% van hun netto besteedbaar inkomen zouden moeten besteden aan woonlasten. Dat wil zeggen: huur plus energielasten. Sturen op deze 'woonquote' blijkt lastig; als woningcorporatie hebben we immers niet alles zelf in de hand. Op de stijging van de energielasten en de hoogte van ieders inkomen hebben we geen invloed.

In 2020 hebben we nagedacht hoe wij toch de betaalbaarheid voor verschillende soorten huishoudens en verschillende inkomensgroepen kunnen blijven waarborgen. We willen ervoor zorgen dat we in elke gemeente nu en in de toekomst, genoeg woningen beschikbaar hebben in de verschillende huurprijsklassen, passend bij de inkomensontwikkelingen binnen onze doelgroep.

Evaluatie huurbeleid

Eind 2019 zijn we gestart met de evaluatie van het huurbeleid. De uitkomsten hebben we begin 2020 geanalyseerd. We kwamen tot het inzicht dat het huidige huurbeleid op de langere termijn onvoldoende invulling geeft aan de betaalbaarheid van onze woningen. Daarom hebben we samen met de huurdersorganisaties in 2020 een traject opgestart om het huurbeleid aan te passen. Enerzijds om voor betaalbaarheid te kunnen blijven zorgen, anderzijds om het huurbeleid te versimpelen. We willen beter aansluiten op de verwachte inkomensontwikkelingen van onze doelgroepen in de toekomst. We verwachten begin 2021 samen met onze huurdersorganisaties een aangepast huurbeleid op te leveren, inclusief concrete nieuwe doelstellingen.

Huurbeleid bij verbeteringen

Aan het begin van 2020 hebben we ook het 'huurbeleid bij verbeteringen' opgeleverd. Dit beleid beschrijft hoe we omgaan met de huur nadat we een woning hebben verbeterd (verduurzaamd). We hebben hierbij gekozen voor de vergoedingentabel van Aedes en de Woonbond, die ook in het Sociaal Huurakkoord is opgenomen. In deze tabel is eenvoudig na te gaan bij welke labelsprong welke huurverhoging geldt. Het beleid sluit nu ook aan op ons energiebeleid, de lasten van huurders worden in de meeste gevallen niet hoger.

Jaarlijkse huurverhoging

2020 was een complex jaar wat betreft de jaarlijkse huurverhoging. In de meeste gemeenten konden we het reguliere traject van huurverhoging toepassen. We kregen te maken met twee uitzonderingen: de invoering van het reguliere huurbeleid in de gemeente Midden-Groningen en in de studentenportefeuille in de stad Groningen. 

De gemiddelde huurverhoging voor een sociale huurwoning van Lefier per 1-7-2020 was 3,2%. De gemiddelde huurverhoging was in Groningen het laagst met 2,7% en in Stadskanaal en Borger-Odoorn het hoogst (3,6%). Huurders met een streefhuur hoger dan de huidige huurprijs hebben een huurverhoging gekregen van maximaal 5,1%. Voor onzelfstandige woningen was dit percentage maximaal 4,1%. Bij huurders met een nieuwe streefhuur lager dan de huidige huurprijs hebben we de huren bevroren.

Energielasten

Lefier zet maximaal in op het verduurzamen van woningen. In algemeen maatschappelijk belang én om zoveel mogelijk individuele huurders te beschermen tegen het risico van stijgende energielasten. Zo hebben we ook in 2020 weer verduurzamingsprojecten afgerond en nieuwe gestart. Lees het hele verhaal in het hoofdstuk 'Investeringen in onze woningvoorraad'.

Energieprestatievergoeding

Op het gebied van de energieprestatievergoeding hebben we in 2020 twee wijzigingen doorgevoerd. We hebben eerst de al gemaakte afspraken van vóór de invoer van het beleid rondom de energieprestatievergoeding geëvalueerd. Daarbij merkten we dat een groot deel van onze huurders een energieprestatievergoeding betaalden die hoger was dan het beleid dat we nu hanteren. Dat past niet binnen ons streven om de huren voor iedereen betaalbaar te houden; dus hebben we ervoor gekozen om deze huurders vanaf nu onder het nieuwe beleid te laten vallen. Sinds november 2020 betalen deze huurders een lagere energieprestatievergoeding.

Een andere belangrijke verandering is het gelijk behandelen van nieuwbouw en verbeterde woningen als het gaat om de energieprestatievergoeding. In het verleden lieten we bij nieuwbouwwoningen de eerste huurder een vaste vergoeding betalen. Die uitzondering was eigenlijk niet goed uit te leggen. Vanaf nu betalen huurders in een nieuwbouw of verbeterde woning allemaal hetzelfde: 50% van het wettelijk vastgestelde maximale tarief.

Huurachterstanden

In 2020 is het percentage huurachterstand van onze huurders licht gestegen. De huurachterstand, gemeten in procenten van de totale huuropbrengst van sociale huurwoningen, is gestegen van 1,25% in 2019 naar 1,32% in 2020. Aan het begin van 2020 hoopten we nog op een daling naar 1%, maar dat is door de corona-crisis niet gelukt. De huurachterstand van huurders in de vrije sector en van huurders van bedrijfspanden ligt in 2020 veel hoger dan begroot. De oorzaak lijkt duidelijk; veel kleine bedrijven zijn hard geraakt door de crisis.

Uitgangspunt bij onze aanpak van huurachterstanden is dat we zo vroeg mogelijk met huurders in contact willen komen als er betalingsproblemen zijn. Op kantoor, aan de telefoon of bij de huurder thuis. In zo'n gesprek zoeken we samen met de huurder naar een passende oplossing. Zo voorkomen we dat schulden te hoog oplopen. Het proactief contact zoeken met huurders hebben we ook in 2020 doorgezet, maar het effect is lastig te meten. Als gevolg van Corona is de betalingsachterstand van huurders toegenomen.

Opvallend: het totale bedrag aan huurachterstand is groter geworden, maar het aantal huurders met een huurachterstand is gedaald. In 2020 telden we 1.523 zittende huurders met een betalingsachterstand, in 2019 nog 2.053. Met name het aantal huurders met een kleine betalingsachterstand is afgenomen. Daar staat tegenover dat het aantal huurders met een betalingsregeling is gestegen. Het aantal deurwaardersdossiers daalde licht in vergelijking met 2019. Een voorspelling voor 2021 is lastig, het verdere verloop van de corona-crisis is nog niet in te schatten. 

Samenwerking in de aanpak van armoede

Ook in 2020 investeerden we lokaal in de samenwerking met onze sociale partners. Mooie voorbeelden zijn de VoorzieningenWijzer, de samenwerking met sociale teams van de gemeente en met preventiemedewerkers van de kredietbanken. Daarnaast hebben we in meerdere gemeenten het initiatief genomen om samen met gemeenten en bijvoorbeeld nutsbedrijven schulden zo vroeg mogelijk te signaleren. Vroeg signaleren kan voorkomen dat mensen later nog dieper in de schulden belanden.

Ontruimingen op grond van huurachterstand

In 2020 hebben we 32 woningen ontruimd, waarvan 25 op grond van huurachterstand. Bij veel van deze ontruimingen was al sprake van een flinke huurschuld, voordat de COVID-pandemie uitbrak, en was het dossier al overgedragen aan de deurwaarder. De corona-crisis is in deze gevallen dus niet de reden geweest dat huurders de huurbetalingen niet konden voldoen. Ook was in meerdere gevallen sprake van complexe psychosociale en psychiatrische problematiek met financiële moeilijkheden en overlast als gevolg. In dit soort gevallen wordt in overleg met verschillende partijen besloten om toch over te gaan tot een ontruiming. Daarnaast hebben we woningen ontruimd waarbij de huurder zelf zonder huuropzegging al vertrokken was, maar nog wel een huurschuld had.

Al met al zien we in 2020 een flinke daling ten opzichte van 2019; toen waren er 59 ontruimingen op basis van huurachterstand. Ook hebben we in 2020 60 dreigende ontruimingen op tijd weten te voorkomen. Ondanks alle inspanningen die we samen met onze sociale partners doen, blijft het heel lastig om ontruimingen te voorkomen. Maar we blijven ons zeker inzetten om het aantal ontruimingen verder terug te dringen. 

Verhuur van woningen

Woonruimteverdeling

Op het gebied van de verhuur van woningen is er in 2020 erg veel gebeurd bij Lefier. We zijn nog meer gaan samenwerken met onze collega-corporaties en huurdersorganisaties. Sinds 28 april 2020 werken we in de gemeenten Emmen, Stadskanaal, Borger-Odoorn en Midden-Groningen met een nieuw woonruimteverdeelsysteem, een gezamenlijk systeem voor de corporaties in Drenthe. Het heet Thuiskompas. We hebben daarvoor gezamenlijk toewijzingsbeleid en urgentiebeleid ontwikkeld. Het voordeel voor woningzoekenden is dat ze zich nu voor de hele regio nog maar op één plek hoeven in te schrijven. Eenmaal ingeschreven kun je reageren op woningen van alle Drentse corporaties. Zo wordt het vinden van een passende huurwoning een stuk eenvoudiger. In september 2020 is de urgentiecommissie van Thuiskompas gestart. Woningzoekenden met een urgent woonprobleem kunnen zich daar melden. Wanneer zij aan de voorwaarden voldoen, kunnen zij met voorrang een woning krijgen. 

In de gemeente Groningen werkten de corporaties al samen op het gebied van woonruimteverdeling. Met de gemeentelijke fusie (Groningen, Haren en Ten Boer zijn samengevoegd) ontstond ook de behoefte om zo snel mogelijk het woonruimteverdeelbeleid te herijken. In 2020 maakten we met alle betrokken partijen (gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties) een nieuwe visie op woonruimteverdeling. Daarbij hebben we ook het beleid herijkt. De implementatie van dat nieuwe beleid start binnenkort; nog vóór de zomer van 2021. 

Na de zomervakantie in 2020 is er ook gestart met nieuw toewijzingsbeleid voor de studentenportefeuille van Lefier. Samen met Grobos hebben we de uitgangspunten en spelregels voor het verdelen van woonruimte bepaald. In 2021 gaan we dit beleid toepassen. We sluiten daarmee aan bij het systeem en platform van ROOM, waar meerdere studentenhuisvesters in het land hun kamers aanbieden. Ook blijven we de studenten- en jongereneenheden aanbieden via de website Ghuus. Daar delen we sinds 20 januari 2020 alle beschikbare studenten- en jongereneenheden in de stad Groningen. 

In 2020 hebben we ook een haalbaarheidsonderzoek naar een gezamenlijk woonruimteverdeelsysteem in de provincie Groningen uitgevoerd. Er bleek voldoende draagvlak voor te zijn. De bestuurders van de corporaties hebben eind 2020 de opdracht gegeven om de mogelijkheden verder te verkennen in 2021. 

Aankondiging live-gang Thuiskompas

Nieuwe processen verhuurmutaties en incasso

In 2020 zijn we gestart met een nieuw verhuurmutatieproces. We wilden zorgen voor een efficiënt en klantgericht proces, mede met behulp van de nieuwe woonruimteverdeelsystemen en verdere digitalisering. Het nieuwe Team Verhuur heeft een druk jaar achter de rug, want naast de implementatie van het nieuwe proces en de nieuwe verdeelsystemen, was er ook nog Corona. De pandemie heeft onze dienstverlening in een rap tempo flink veranderd. Daarom is het niet gelukt om alle doelstellingen wat betreft huurderving te halen. De klantwaardering hebben we ondanks alle veranderingen boven de norm weten te houden.

Ook het nieuwe incassoproces is in 2020 geïmplementeerd. De nieuwe software (credit management tool) zorgt ervoor dat we groepen huurders beter van dienst kunnen zijn, namelijk digitaal. Ook stelt het ons in staat om problemen bij huurbetalingen eerder te signaleren. Dat maakt het mogelijk om meer gericht, persoonlijker contact op maat te hebben met onze individuele huurders. Begin 2021 leveren we de evaluatie op van deze optimalisatie van het verhuur- en incassoproces.

Huurderving

In 2020 was het verlies door leegstand ('huurderving') van zelfstandige sociale huurwoningen 1,4%. Meer dan we vooraf hadden begroot, namelijk 0,7%.  De overschrijding is voor een deel veroorzaakt door Corona, doordat woningen minder goed aansluitend verhuurd konden worden. Maar ook voor een deel door interne factoren zoals de veranderingen in het verhuurmutatieproces en de komst van een nieuw verhuurteam. Dit heeft zeker in het begin voor extra werkdruk gezorgd. Na de zomer van 2020 zijn we gestart met het verhuren van de woningen die het langst leegstonden en hebben we een deel van de achterstand nog kunnen wegwerken. In 2020 hadden we dus te maken met meer huurderving dan in de voorgaande jaren. We verwachten dat dit in 2021 weer zal verbeteren, 

Huurderving (% van de totale huursom)

  Begroting 2020 Realisatie 2020
Sociale huurwoning - zelfstandig 0,7% 1,4%
Sociale huurwoning - onzelfstandig 1,0% 0,6%
Vrije sector huurwoning 2,5% 2,5%
Bedrijfsonroerend goed 5,0% 1,5%
Parkeerplaatsen 10,0% 11,1%
TOTAAL 1,1% 1,5%

Passend toewijzen

Wij wijzen bijna al onze woningen 'passend' toe. Dat wil zeggen dat huurders een woning krijgen met een huur die aansluit bij hun inkomen. De landelijke norm is dat 95% van de huurders met recht op huurtoeslag een woning krijgt toegewezen met een passende huurprijs. Ook in 2020 slaagden we daarin: 97,9% van de vrijgekomen sociale huurwoningen hebben we passend kunnen toewijzen. In totaal kregen 2.908 sociale huurwoningen een nieuwe huurder.

Toewijzingen woningen in 2020

  onder basishuur basishuur ≤ 432,51 > € 432,51 ≤ € 619,01 > € 619,01 ≤ € 663,40 > € 663,40 ≤ € 737,14 > € 737,14  
Eenpersoonshuishoudens              
onder AOW-grens, inkomen ≤ € 23.225 199 1.052 549 23 2 0 1.825
onder AOW-grens, inkomen > € 23.225 1 62 113 47 15 58 296
boven AOW-grens, inkomen ≤ € 23.175 0 4 20 0 0 2 26
boven AOW-grens, inkomen > € 23.175 0 3 4 3 1 4 15
Subtotaal 200 1.121 686 73 18 64 2.162
               
Tweepersoonshuishoudens              
onder AOW-grens, inkomen ≤ € 31.550 0 49 193 13 0 14 269
onder AOW-grens, inkomen > € 31.550 0 10 57 37 8 62 174
boven AOW-grens, inkomen ≤ € 31.475 0 3 16 0 1 5 25
boven AOW-grens, inkomen > € 31.475 0 0 6 2 1 5 14
Subtotaal 0 62 272 52 10 86 482
               
Drie- en meerpersoonshuishoudens              
onder AOW-grens, inkomen ≤ € 31.550 0 10 107 104 2 0 223
onder AOW-grens, inkomen > € 31.550 0 0 21 9 6 4 40
boven AOW-grens, inkomen ≤ € 31.475 0 0 0 0 0 0 0
boven AOW-grens, inkomen > € 31.475 0 0 1 0 0 0 1
Subtotaal 0 10 129 113 8 4 264
               
Totaal aantal toewijzingen 2020 200 1.193 1.087 238 36 154 2.908

Passend toewijzen per doelgroep

Type huishouden Huishoud-inkomen per jaar ≤ Aanvangshuurprijs bij toewijzing (€)    
    ≤ € 619,01 ≤ € 663,40 ≤ € 737,14
Passend toegewezen        
Eenspersoon < AOW-grens  € 22.700  1.544 23 2
Tweepersoon < AOW-grens  € 30.825  242 13 0
Drie- en meerpersoons < AOW-grens  € 30.825  117 104 2
Eenspersoon > AOW-grens  € 22.675  24 0 0
Tweepersoon > AOW-grens  € 30.800  19 0 1
Drie- en meerpersoons > AOW-grens  € 30.800  0 0 0
Totaal   1.946 140 5
         
Eenspersoon < AOW-grens  € 22.700  98,4% 1,6%  
Tweepersoon < AOW-grens  € 30.825  94,9% 5,1%  
Drie- en meerpersoons < AOW-grens  € 30.825  99,1%   0,9%
Eenspersoon > AOW-grens  € 22.675  100,0% 0,0%  
Tweepersoon > AOW-grens  € 30.800  95,0% 5,0%  
Drie- en meerpersoons > AOW-grens  € 30.800  0,0%   100,0%
Totaal   98,0%   2,0%

Passend toewijzen per gemeente

 Toewijzingen sociale huurwoningen (huurprijs ≤ € 737,14) per gemeente in 2020            
  Borger-Odoorn Emmen Groningen Midden-Groningen Stadskanaal Totaal
Sociale woningvoorraad            
Huishoudinkomen tot € 39.055 85 676 1.328 354 250 2.693
Huishoudinkomen van € 39.055 tot € 43.574 0 21 3 8 2 34
Huishoudinkomen vanaf € 43.574 0 17 2 7 1 27
Subtotaal 85 714 1.333 369 253 2.754
% toewijzingen tot € 39.055 100,0% 94,7% 99,6% 95,9% 98,8% 97,8%

Huisvesting bijzondere doelgroepen

Lefier verhuurt ook woningen aan huurders die zorg of ondersteuning nodig hebben. Het kan gaan om mensen die komen uit 'Beschermd Wonen' de maatschappelijke opvang, om huishoudens met een medische indicatie of om mensen die onder het 'Tweede kansbeleid' vallen. Het Tweede kansbeleid geeft huurders die eerder uit hun woning zijn gezet, een nieuwe kans om onder voorwaarden een nieuwe woning te huren. We werken daarbij altijd nauw samen met de instellingen die de zorg of begeleiding van de huurders voor hun rekening nemen. 

Huisvesting statushouders

Samen met collega-woningcorporaties draagt Lefier jaarlijks bij aan de huisvesting van 'statushouders', ook wel 'vergunninghouders'. We doen dit op verzoek van de gemeenten, die een taakstelling krijgen voor het huisvesten van deze doelgroep asielzoekers. Het aantal te huisvesten statushouders is afhankelijk van ontwikkelingen zoals oorlog in het land van herkomst en de politiek. We proberen zo goed mogelijk bij te dragen aan de taakstelling van de gemeente. In totaal hebben we in 2020 105 statushouders een woning kunnen geven. Dit aantal is nog exclusief 'nareizigers', meestal gezinsleden die in dezelfde woning terecht kunnen.

In Midden-Groningen is de taakstelling gehaald, maar in de andere gemeenten waar Lefier actief is, zijn de aantallen te huisvesten statushouders niet helemaal gehaald. Dit komt niet zo zeer doordat Lefier en collega-corporaties te weinig woningen beschikbaar hebben gesteld, maar de Coronapandemie heeft ook op dit proces veel invloed gehad. Zo moesten we woningen langer leeg laten staan in afwachting op ondersteuning door vluchtelingenwerk die door Corona te weinig vrijwilligers beschikbaar hadden. In Emmen zijn er afspraken gemaakt over een vergoeding van leegstandskosten die we hierdoor hebben. Daarnaast komen de statushouders die in 2020 geen eigen woning hebben kunnen betrekken, bij de taakstelling van 2021 op. Deze taakstelling ligt twee keer zo hoog en zal een behoorlijke opgave worden en met zekerheid voor extra druk op de woningmarkt gaan zorgen.

Huisvesting kwetsbare personen

  Statushouders* Uitstroom naar beschermd wonen / maatschappelijke opvang overige bijzondere doelgroepen (medische indicatie, tweede kansbeleid)
Borger-Odoorn 6 1 8
Emmen 39 14 24
Groningen 17 30-50** 48
Midden-Groningen 29 6 20
Stadskanaal 14 4 26
TOTAAL 105 55-75** 126

Langer Zelfstandig Thuis voor ouderen

In 2020 hebben we beleid ontwikkeld op het gebied van Langer Zelfstandig Thuis voor ouderen. We hebben vastgelegd hoe we invulling willen geven aan de opgave die de vergrijzing met zich meebrengt. Op dit moment doen we dit voornamelijk door onze woningvoorraad uit te breiden met gelijkvloerse en levenloopbestendige woningen. Tegelijkertijd weten we uit verschillende onderzoeken dat ouderen doorgaans niet snel kiezen voor verhuizen. Ze willen bij voorkeur oud worden in de eigen woning én in de eigen, vertrouwde buurt. Om aan te sluiten bij die klantbehoefte, wil Lefier inzetten op twee sporen:

  1. De bestaande voorraad geschikter maken door projectmatige investeringen en complexgebonden maatregelen, bovendien investeren in nieuwbouw van levensloopbestendige woningen.
  2. Persoonsgebonden maatregelen nemen; de vaak eenvoudige woningaanpassingen op verzoek van de huurder.

De implementatie van dit beleid vindt plaats in het eerste deel van 2021. 

Leefbare wijken en dorpen

Lefier omarmt het streven naar een inclusieve samenleving van harte. We vinden het belangrijk dat iedereen naar vermogen meedoet. Ons streven is dat onze huurders de financiële ruimte houden om hun leven zelfstandig vorm te geven en om maatschappelijk te participeren. Ook kwetsbare groepen vinden een (t)huis bij Lefier.

Mensen brengen een dorp of buurt tot leven. Lefier kan daarbij helpen. Bewoners, verenigingen, stichtingen en zorg- en welzijnsorganisaties die zich ook sterk willen maken  voor de sociale en fysieke leefomgeving, kunnen rekenen op een actieve bijdrage van Lefier. Hoe precies, dat horen we graag van het lokale bestuur en natuurlijk van onze eigen huurders.

Leefbaarheid

Het werken aan leefbare wijken en buurten is voor veel van onze medewerkers dagelijkse kost; het zit altijd verweven in hun takenpakket. In onze basisdienstverlening op het gebied van leefbaarheid onderscheiden we drie onderdelen: namelijk 'schoon, heel en veilig', 'woonmaatschappelijk werk' en 'kleinschalige infrastructuur'. Elk gebiedsteam heeft in overleg met bewoners (of een vertegenwoordiging) een plan van aanpak gemaakt met daarin de geplande inzet voor 2020 op het gebied van leefbaarheid. Voorbeelden? Het tegengaan van vervuiling in wooncomplexen, faciliteren van buurtbemiddeling, de Voorzieningenwijzer en budgettrainingen, inrichten van gezamenlijke (buiten)ruimten samen met huurders en het realiseren van bijvoorbeeld genoeg stallingsruimte voor fietsen. We zoeken altijd de samenwerking met lokale partners; we horen graag ook ideeën van huurders zelf. In 2021 leveren we het nieuwe leefbaarheidsbeleid op, met input vanuit huurders, stakeholders en het nieuwe ondernemingsplan.

Samenwerking met lokale partners

Voor kwetsbare mensen het verschil maken, dat kunnen we nooit alleen. We willen heldere werkafspraken maken met de gemeente over rollen en verantwoordelijkheden bij het huisvesten van kwetsbare doelgroepen, het oplossen van financiële problemen en het samen optreden bij (ernstige) overlast. Ieders rol en verantwoordelijkheid binnen het sociale domein kunnen we helder op papier zetten, bijvoorbeeld in een convenant met werkafspraken.

Ontruimingen op grond van woonoverlast of woonfraude

In 2020 ontruimden we één woning vanwege hennep en/of drugs. In 2019 waren dat er meer. Na het vinden van een wietplantage in een woning gaan we altijd over tot ontbinding van de huurovereenkomst. Meestal op last van de burgermeester, die de woning in zo'n geval laat sluiten. Verder heeft de burgemeester in 2020 vijf woningen ontruimd vanwege zware overlast en 1 woning in verband met woonfraude.  

Leefbaarheidsuitgaven

In 2020 hebben we conform begroting bijna 4 miljoen euro aan leefbaarheid uitgegeven. Dit is €144 per sociale huurwoning. De uitgaven worden beïnvloed door onder meer een grootschalige renovatie van de studentenportefeuille in Groningen (ca 650 eenheden tijdelijk niet in exploitatie). Als we rekenen met het aantal eenheden wat we begin 2020 in exploitatie hadden, komen we uit op € 129 per woning. Dit is conform de wettelijke norm en onze begroting. 

Ongeveer twee derde van onze leefbaarheidsuitgaven gaat naar de loonkosten van medewerkers die zich dagelijks inzetten om de leefbaarheid in wijken en buurten te verbeteren. Denk hierbij aan bijvoorbeeld onze wijkbeheerders, medewerkers bewonerszaken en bewonersparticipanten. Een derde van de kosten zijn gegaan naar het uitvoeren van projecten die de leefbaarheid in onze wijken en straten bevorderen. 

Leefbaarheidsactiviteiten

De voor 2020 geplande leefbaarheidsactiviteiten konden niet allemaal doorgaan, vanwege de Coronapandemie. Wel hebben we de plannen, zodra dit maar even kon, voorzichtig weer opgestart, met respect voor de regels van het RIVM. Ook hebben we met het oog op de verspreiding van het Coronavirus wat extra maatregelen genomen, zoals het vaker schoonmaken van liften en gemeenschappelijke ruimtes. Verschillende medewerkers belden met  huurders om een praatje te maken, om even te vragen hoe het met ze gaat. In een aantal wooncomplexen voor ouderen hebben we de bewoners verrast met een bosje bloemen, om ze zo een hart onder de riem te steken. 

Welke leefbaarheidsprojecten hebben we wél kunnen uitvoeren in 2020? Hieronder lees je een aantal highlights, per gemeente:

Groningen

  • Inboedel voor ex daklozen: We hebben de crisisopvang van Zienn (voor daklozen), geholpen aan inboedel voor het huisvesten van tien daklozen die een woning konden gaan betrekken. Deze inboedel kwam uit logeerwoningen of woningen die we gebruikt hebben bij de tijdelijke huisvesting tijdens grote renovatieprojecten. Ook het project ‘Gezinshuis’ van Zienn kon met onze hulp nog een complete woning inrichten.
  • Zelfbeheer groenonderhoud: Tien bewoners, die aan een gezamenlijk binnenterrein wonen in de Wijert, onderhouden zelf het groen rond hun woningen en betalen niet langer voor het groenonderhoud. Zij organiseren jaarlijks met elkaar en andere bewoners 'snoei- en bloeimomenten' - bijvoorbeeld in 2020 in het kader van Burendag
  • Verfraaiing wooncomplexen: Een complex aan de Semarangstraat had een wat sobere uitstraling, onder andere door de kleur van de gevel. Bewoners mochten meebeslissen over de nieuwe kleurstelling. Enkele bewoners kregen de smaak te pakken; ze wilden de straat nog verder verfraaien met geveltuintjes en boomtuintjes. Al met al een mooi succes. In 2021 wilen we dat bij nog eens twee wooncomplexen herhalen, ook weer met hulp van bewoners.
  • Opruimdag: Jaarlijks organiseren bewoners samen met Lefier aan de Petrus Henrikszstraat een opruimdag, om er zelf voor te zorgen dat de woonomgeving er weer schoon en verzorgd uitziet.
  • Aanpak foutparkeren: In de Medanstraat hebben we samen met de gemeente het 'fout parkeren' aangepakt, zodat kinderen weer veilig buiten kunnen spelen.
  • Extra fietsenbergingen: We hebben extra fietsenbergingen geplaatst, op de begane grond op binnenterreinen bij complexen waar de bewoners aangaven moeite te hebben met de bestaande berging met trap, vanwege lichamelijke beperkingen.
  • Verbeteren gemeenschappelijke ruimten: Bij het nieuwbouwcomplex Atlantis hebben we nog een aantal dingen gedaan om het wonen voor de huurders nog prettiger te maken. We plaatsten een bankje en sleutelpalen, zodat bewoners met scootmobiel beter binnen konden komen. Ook kwam er een gemeenschappelijke 'Tuinkamer'.
  • Vergroten veiligheid en tegengaan verloedering: Bij meerdere complexen hebben we videocamera’s geplaatst, in eerste instantie om het gevoel van veiligheid te vergroten. Daarnaast werken we bij de Polaris ook nauw samen met een groep bewoners en de politie om vandalisme terug te dringen. Hier plaatsten we in 2020 opklimbeveiliging, een videocamera en paaltjes om wild parkeren tegen te gaan. We zorgden ook voor peukenpotten en mededelingenborden.
  • Groen in de wijk: In 2020 hebben we een samenwerking gestart met de gemeente en Cocreatie Paddepoel voor het Caspomorpark dat er in 2021 komt. Stukken bestrating zijn al weggehaald; zodat alles als park ingericht kan worden. Het idee kwam van de bewoners zelf, om de leefbaarheid te verbeteren en om een bijdrage te leveren aan de klimaatadaptatie die nodig is.
  •  Inzet studentbeheerders: Bij het net gerenoveerde studentencomplex Dragant met 314 eenheden, hebben we studentbeheerders aangesteld. Zij wonen er zelf en houden samen met ons een oogje in het zeil in het kader van  'schoon, heel en veilig'. De resultaten zijn duidelijk merkbaar. De studentbeheerders ontvangen voor hun inzet een kleine bijdrage.
  •  Opknappen buitenruimtes studentenpanden: Bij veel studentenpanden vind je kleine tuintjes of een gemeenschappelijke buitenruimte. Niet zelden met een rommelige uitstraling. Door Corona kon Lefier in de studentenpanden niet alle reguliere dienstverlening binnen in de panden oppakken. Daardoor ontstond tijd en ruimte om wat andere zaken aan de buitenkant op te pakken, helemaal coronaproof. We konden een aantal buitenruimtes flink opknappen; ze hebben nu weer een frisse uitstraling.

Emmen

  • Samenwerking aan leefbaarheid in Bargeres: Met de gemeente werkten we aan een woon- en leefbaarheidsvisie voor Bargeres. Voor twee straten de aanleiding om opruimdagen te organiseren. Bij een wooncomplex aan de Elserbrink zorgden we voor een grotere fietsenstalling en plantenbakken. 
  • Schone gemeenschappelijke binnentuin: Aan de buitenweg in Emmen hebben bewoners samen met Lefier en Sedna het 'Koekiebeleid' uitgevoerd. Bewoners deelden 'koekies' uit aan jongeren en kwamen zo in gesprek over de overlast van vuurwerk en zwerfafval in hun binnentuin. Ook voor het nieuwe jaar 2021 zijn er een paar plannen om meer betrokkenheid te krijgen bij deze bijzondere woonvorm met gemeenschappelijke binnentuin en ontmoetingsplek.
  • Realiseren scootmobielstalling: De scootmobielruimte aan de Landschaplaan is bijna klaar voor gebruik.
  • Groen in de wijk: Opknappen van de omgeving/plantsoen Fokkingeslag in Angelslo, samen met Sedna en de gemeente Emmen.
  • Prettig woonklimaat: Onderzoek naar hitte in NOM-woningen, met als uitkomst dat er weinig verschil is met traditionele woningen. Hoe je de woning gebruikt heeft wel invloed. Omdat er in een NOM-woning wat andere, ongebruikelijke systemen zitten, hebben we bewoners betere informatie gegeven met een duidelijke infographic.
  • NL Doet: De initiatieven in Bargeres en Emmerhout in het kader van 'NL Doet' konden door Corona niet doorgaan. Toch hebben we bij één locatie coronaproof afval/rommel/grofvuil verwijderd en plantenbakken gevuld met nieuw groen. Volgend krijgen dit soort initiatieven zeker een vervolg.
  • Samenwerking met Noaberschap United om samen een voetbaltoernooi in Erika en Angelslo te organiseren. Vooralsnog door Corona niet doorgegaan, maar zodra de coronamaatregelen het weer toelaten komt het er misschien alsnog van.
  • Burendag in Erika: Een groepje bewoners heeft zelf het initiatief genomen om het buitenterras van wooncomplex De Bente aan te pakken. Lefier ondersteunde dit natuurlijk. In 2020 kwam er buiten een mooie, nieuwe ontmoetingsplek voor jong en oud. 

Midden-Groningen

  • Extra wijkbeheer bij wijkvernieuwing: We heben tijdelijk extra wijkbeheer ingezet in de wijkvernieuwingswijk Gorecht-West, omdat hier volop gesloopt wordt en nieuw gebouwd. Zodra we weer bewonersavonden kunnen organiseren, gaat Lefier met bewoners in gesprek over alle nieuwe plannen. Tot die tijd lossen we het op met uitgebreide brieven en telefonisch contact. 
  • Opvrolijken bewoners in seniorencomplexen: Een huurder in het Noorderpark belde Lefier met een idee. Ze wilde de bewoners van een seniorencomplex opvrolijken met muziek. De bewoonster schakelde zelf een zangduo in; we hebben haar daarin van harte ondersteund. Op 6 mei trok Duo MaRa langs onze ouderencomplexen in het Noorderpark en Margrietpark. Bewoners konden op hun balkon of voor het raam meezingen met Oud-Hollandse smartlappen. Gezellig.
  • Onderdak voor de Toverboom: Stichting De Toverboom biedt opvang aan kinderen die minder tot hun recht komen op de reguliere opvang. De stichting dreigde een dak boven het hoofd te verliezen. Op de plek waar ze zaten, konden ze niet blijven; de nieuwe plek is voorlopig nog niet klaar. Lefier bood de helpende hand door tijdelijk ‘om niet’ een woning aan te bieden. Het gaat om een woning van ons die op middellange termijn gesloopt wordt. We zorgden er eerst voor dat de woning redelijk begaanbaar was; De Toverboom knapte de woning verder zelf op.
  • Ondersteuning De Huisraadbank. De Huisraadbank is opgezet door de Midden-Groningse groep ondernemers 'Uitdaging', maatschappelijk betrokken ondernemers uit de gemeente. De Huisraadbank zamelt huisraad en kantoormeubilair in, afkomstig van de ondernemers zelf en soms ook van particulieren. Bestemd voor inwoners die er zelf niet in kunnen voorzien. Omdat ook huurders van Lefier meeprofiteren, zijn we vanzelfsprekend blij met de Huisraadbank. We blijven ze ondersteunen.

Stadskanaal en Borger-Odoorn

  • Samenwerking sociaal domein geïntensiveerd: In 2020 hebben we met onze maatschappelijke partners regelmatig overleg gehad om zorgmijdende huurders met problematische woongedrag in beeld te krijgen. Samen maakten we afspraken hoe we huurder en omwonenden kunnen helpen en wie daarin welke rol voor zijn rekening neemt.
  • Project huisvesting en begeleiding jongeren in Stadskanaal: In de gemeente Stadskanaal hebben we afspraken gemaakt over het huisvesten van jongeren met lichte problematiek die geen veilige, betaalbare woon- of verblijfsplaats hebben. Het gaat om jongeren tussen de 18-23 jaar oud. Voor hen is het lage inkomen een belangrijk knelpunt bij het huren van een woning; vaak hebben ze bovendien schulden. We maakten afspraken over de huurprijs, de inrichting van de woning en begeleiding voor deze jongeren. In 2020 hebben we in het kader van dit project 5 jongeren kunnen huisvesten.
  • inzet calamiteitenwoningen: Lefier heeft in Stadskanaal een calamiteitenwoning ingericht. Een huis dat huurders kunnen gebruiken, als ze tijdelijk even niet in hun eigen woning kunnen blijven wonen. Bijvoorbeeld vanwege een burenruzie of tijdens ingrijpende onderhoudswerkzaamheden. In Borger-Odoorn voerden we in 2020 gesprekken met het sociaal team van de gemeente om in Nieuw-Buinen ook zo'n calamiteitenwoning te realiseren. Of die er komt, hangt nog af van eventuele sloop en herinrichting.
  • Groen in de wijk: In Ees hebben we schuttingen vervangen door groen. Hier verhuren we appartementen in een woonboerderij. De bewoners hadden behoefte aan privacy; ze hebben zelf schuttingen neergezet, tot groot verdriet van omwonenden. De bewoners vonden de uitstraling van de schuttingen zelf ook niet fraai, maar er was geen geld om het mooier op te lossen. Lefier zorgde voor een haag; de bewoners gaan hem zelf onderhouden.
  • Positieve communicatie: In vier flats heeft Lefier onder andere overlast door rommel in de kelders aangepakt. We gebruikten hierbij positieve communicatiesjablonen. Om bewoners te laten zien hoe we het graag willen hebben, in tegenstelling tot strenge mededelingen over wat er niet mag. Ook het oud papier in de portieken lag regelmatig in de weg. Lefier regelde met het Buurtcentrum Maarsstee dat zij regelmatig het papier uit de portieken halen, zodat de uitstraling daar netjes blijft.
  • Kunst in De Renne: Eind 2020 is het wooncomplex De Renne gesloopt. Een flat met 10 verdiepingen die gebruikt is als oefenlocatie voor brandweer en teams met opsporingenhonden. Toen de flat eenmaal leeg was, toverde een groep kunstenaars uit Stadskanaal het gebouw om tot 'kunstflat'. Een heel evenement, met veel creativiteit. Er kwam een expositieruimte, voor iedereen toegankelijk. Het initiatief won zelfs een kunstprijs. Al snel ontstonden er grootsere ideeën: een kunstroute door Stadskanaal te maken, langs kale kopgevels die tot kunstwerken omgetoverd zijn.
  • Samenwerkingsproject ‘Levendig Musselkanaal’: Lefier participeert in het project ‘Levendig Musselkanaal'. Samen met een groep Florawijkwerkers werken we aan acties om de leefbaarheid te bevorderen. Zo is er eind 2019 een ruilwinkel geopend en komt er in het voorjaar van 2021 een ‘Groene Kiosk’ waar leerlingen van groep 7 en 8 hun droom voor Musselkanaal werkelijkheid maken. Iedereen is er straks welkom voor een gratis kop koffie of thee. De leerlingen zelf gaan de kiosk beheren.

In contact met onze klant

Team Klantcontact

Als je als klant van Lefier een vraag hebt, kunnen onze medewerkers van Team Klantcontact daar meestal antwoord op geven. In 2020 kwamen er aanzienlijk meer telefoontjes binnen dan in voorgaande jaren. We hebben ze geteld: 165.589 in 2020, in 2019 was dat nog 148.806. De toename heeft volgens ons een paar oorzaken: alle veranderingen binnen het verhuurmutatieproces, het thuiswerken door Corona en de digitalisering die we versneld hebben doorgevoerd. Van half maart tot eind mei speelde ook mee dat in die periode huurders alleen aan de telefoon een reparatieverzoek konden indienen; de mogelijkheid om dat online te doen hebben we bewust even uitgeschakeld. Omdat we tijdens de lockdown alleen heel dringende reparaties wilden uitvoeren.

In 2020 maakten bijna twee keer zoveel klanten gebruik van het keuzemenu dat je hoort als beller. Grotendeels te verklaren door het live gaan van het nieuwe inschrijfsysteem Thuiskompas. Als iemand een vraag had over het gebruik van dat systeem, was er de optie om direct doorverbonden te worden met de klantenservice van Thuiskompas.

Onze medewerkers van team klantcontact handelden in 2020 75% van alle telefoontjes in één keer af. Iets minder dan vorig jaar en ook iets minder dan onze doelstelling van 80%. Nog een doel: we willen de klant binnen 60 seconden kunnen helpen. Dat lukte in 61% van de gevallen ook. De gemiddelde wachttijd was net iets meer dan een minuut: 66 seconden. Geen slechte resultaten, maar net iets minder goed dan in 2019. Er is wel een verklaring voor: het aantal telefoontjes nam toe door de veranderingen rond verhuur en incasso. En daarnaast kozen we er bewust voor om wat langere gesprekken te voeren, om klanten wat meer aandacht te geven. Het allerbelangrijkste blijft vanzelfsprekend de vraag of de klant tevreden is over de dienstverlening en de geboden oplossing of antwoord. Die klantwaardering meten we daarom ook; we vragen hoe onze medewerkers scoren op onderdelen als respect, vriendelijkheid, luisteren en meedenken. In 2020 beoordeelden onze klanten het Team Klantcontact met een 8 en daar zijn we best trots op.

Digitale dienstverlening

In 2020 hebben we bij Lefier hard gewerkt aan de uitbreiding en verbetering van onze digitale dienstverlening, om onze klanten nog beter en sneller te kunnen helpen. De projectgroep die zich daarvoor inzette, kreeg de naam ‘Volop Digitaal’. Door de Coronapandemie konden we de planning niet helemaal vasthouden, maar er zijn door de druk van de maatregelen rond Corona ook een paar dingen in een stroomversnelling geraakt. Een paar voorbeelden van de resultaten die we hebben geboekt in 2020:

  • De zelfredzaamheid van klanten is flink vergroot. De meeste formulieren hebben we omgezet naar zogenoemde 'self service scenario’s'. Op die manier komt de vraag van een klant direct bij het juiste team terecht. Sneller afhandelen is daarmee een stuk eenvoudiger. Elk formulier is bovendien gekoppeld aan het online klantportaal MijnLefier; daar kan de klant zelf zien hoe het met de voortgang zit;  
  • Het verhuurmutatieproces in nu zo ingericht dat er geen fysieke contactmomenten nodig zijn; een direct gevolg van de door de Coronapandemie noodzakelijk geworden veranderingen in onze dienstverlening;
  • Klanten kunnen ons nu ook rechtstreeks bereiken via de chatfunctie op de website;
  • We kunnen het grootste gedeelte van de huuropzeggingen nu automatisch verwerken met de nieuwe functie 'digitaal uitzwaaien'. Nieuwe huurders kunnen we in het eerste kwartaal van 2021 ook 'digitaal verwelkomen'. 
  • We hebben verschillende (promotionele) acties georganiseerd om onze huurders te informeren over de uitbreiding van de digitale diensten. We willen huurders graag activeren om een Mijn Lefier' account aan te maken en het ook te gebruiken, in hun eigen belang.  

Klanttevredenheid

Niet nieuw, maar ook in 2020 stond het weer bovenaan ons lijstje: verder werken aan een klantgericht Lefier. In 2020 gingen we aan de slag met de 'klantbeloftes' die we in 2019 hebben vastgesteld:

  1. Wij hebben aandacht voor jou;
  2. Wij nemen jou serieus;
  3. Wij blijven in contact totdat het voor jou duidelijk is.

We vroegen van ieder team binnen Lefier om die drie beloftes te vertalen naar de praktijk: de dagelijkse werkzaamheden en werkprocessen.

Daar bleef het niet bij. Halverwege het jaar stelden we vast dat de waardering van de huurder voor onze dienstverlening nog niet op alle punten een voldoende scoorde. Vooral de waardering voor reparaties bleef onder de norm. Daarom hebben we een werkgroep 'Klant op 1' in het leven geroepen. Bedoeld om te inventariseren waar de onvrede van huurders precies zit en met welke actiepunten daar concreet iets aan te doen is. De werkgroep stelde voor 2020 met voorrang twee dringende actiepunten vast:

  1. We handelen klantvragen af binnen de afgesproken tijd (binnen 2 werkdagen);
  2. Wanneer we de klantvraag niet zelf kunnen afhandelen, zorgen we voor een warme overdracht naar de juiste collega.

Het management van Lefier stuurde stevig op het behalen van zichtbaar resultaat. De actiepunten hebben intussen geleid tot een behoorlijke vermindering van de openstaande klantvragen. Maar we zijn er nog niet helemaal; blijvende aandacht zal nodig zijn. In 2021 gaan we vanuit het nieuwe ondernemingsplan aan de slag met een klantvisie. In deze klantvisie willen we iedereen die bij Lefier werkt duidelijk maken hoe wij onze klanten willen bedienen en wat daarvoor nodig is.

Kwaliteitslabel KWH

We hebben in 2020 te maken gehad met ingrijpende verandering binnen en buiten onze organisatie. Het verhuur- en incassoproces is gecentraliseerd. Dat heeft gezorgd voor een andere manier van werken. Ook de werkvoorbereiders en bouwkundig verhuurmakelaars zijn meer centraal gaan werken. De Coronapandemie heeft ervoor gezorgd dat we verschillende processen versneld hebben gedigitaliseerd. Onze huurders hebben van al deze veranderingen natuurlijk veel meegekregen; we zien het ook terug in het gemiddelde rapportcijfer voor onze dienstverlening. De huurder waardeert onze totale dienstverlening gemiddeld met een 7,4 - vorig jaar was dat een 7,5. Wel is de klantwaardering voor het onderhoud verbeterd ten opzichte van vorig jaar. Voor het onderdeel reparaties vallen we net onder de norm van het percentage tevreden huurders. We mogen het label nog wel behouden maar we moeten in 2021 op alle onderdelen voldoende scoren. We zien dat het onderdeel reparaties momenteel licht aan het stijgen is, mede als gevolg van de acties die zijn genomen. Het komend jaar blijven we inzetten op verbetering van onze dienstverlening waardoor we ook het KWH label kunnen behouden.

Klachten en geschillen

Iedere dag werken wij aan fijn, betaalbaar en veilig wonen in de vijf gemeenten in ons werkgebied. Toch kan het zijn dat een klant niet tevreden is. Een ontevreden klant kan een klacht melden bij Lefier. Samen zoeken we dan naar een goede oplossing. 

Sinds april 2020 werken we met een vereenvoudigd klachtenformulier. Een klacht is nu slechts in een paar stappen gemeld. Huurders met een 'Mijn Lefier' account kunnen het klachtenformulier invullen via het digitale klantportaal. Het formulier komt vervolgens rechtstreeks binnen bij de medewerker die verantwoordelijk is voor het afhandelen van de klacht. Hierdoor kunnen we sneller contact opnemen met de huurder.

Het vereenvoudigde klachtenformulier heeft wel gezorgd voor een forse toename in het aantal geregistreerde klachten. ook kan de Coronaperiode hierin een rol hebben gespeeld. Mensen zijn meer thuis en hebben daardoor mogelijk ook meer last van elkaar. In 2020 ontvingen we 618 klachten, terwijl dit er in 2019 351 waren. Het is natuurlijk niet fijn om een forse toename te zien, aan de andere kant krijgen we de klachten nu wel in beeld en kunnen we daarvan leren en ze oplossen. Zo hebben we in het kader van 'de klant op 1' extra ingezet op het op tijd terugbellen van de klant. Ongeveer een vijfde van de klachten hadden namelijk betrekking op het niet nakomen van afspraken.

Klachten in 2020

Onderwerp Aantal
Onderhoud 366
Woonomgeving 146
Huur 78
Klacht medewerker 21
Projecten 5
Nieuwbouw 2
TOTAAL 618

Geschillencommissie en Huurcommissie

Als de huurder ontevreden is over de afhandeling van de klacht, dan is er sprake van een geschil. De huurder kan de klacht dan indienen bij de Geschillencommissie in de regio. Deze onafhankelijke commissie onderzoekt het geschil en adviseert over de afhandeling ervan. In 2020 ontvingen de Geschillencommissies dertien klachten over Lefier. In twee gevallen is de klacht toegewezen, in vijf gevallen afgewezen en zes geschillen zijn nog niet afgerond. De meeste geschillen hadden te maken met onderhoud of de huurbetaling. 

De Huurcommissie is een onafhankelijke organisatie die zich bezighoudt met geschillen tussen huurder en verhuurder over huurprijs, servicekosten en onderhoud. In 2020 behandelde de Huurcommissie 10 geschillen over Lefier. In vijf gevallen is de klacht afgewezen. De andere vijf geschillen lopen nog. 

Samenwerking en prestatieafspraken

Overleg met onze huurders

We vinden het belangrijk dat onze huurders betrokken zijn bij zo'n beetje alles waar ze Lefier voor nodig hebben. Onze producten en diensten natuurlijk, maar ook ons beleid en hoe dat tot stand komt, welke afwegingen we daarbij maken. In alle gemeenten waar Lefier woningen verhuurt, is een huurdersorganisatie. We informeren de huurdersorganisaties over nieuwe ontwikkelingen en voorgenomen plannen. De huurdersorganisaties zijn er vooral om de belangen van huurders te bewaken. Daar zijn ze voortdurend over in gesprek met Lefier.  

Betrokkenheid van huurdersorganisaties bij beleid

Lefier wil haar huurdersorganisaties in een zo vroeg mogelijk stadium betrekken bij de vorming van nieuw beleid en de strategische koers van de organisatie op de langere termijn.
In 2020 was het eerste onderwerp van het bestuurlijk overleg met de huurdersorganisaties, de kennismaking met onze nieuwe bestuurder Elles Dost. Betaalbaarheid was in 2020 het belangrijkste thema. De eerste vergadering stond dan ook in het teken van de evaluatie van het huurbeleid waar we sinds 2018 mee werken. We maakten een verdieping naar de (toekomstige) effecten van het huurbeleid op gemeenteniveau. Na een intensief en zorgvuldig traject hebben we de keuze gemaakt om het huidige beleid te gaan herijken. We verwachten het nieuwe huurbeleid te kunnen vaststellen begin 2021.

Betaalbaarheid was niet het enige thema waar we het uitvoerig over hebben gehad met de huurdersorganisaties.
De belangrijkste onderwerpen waar huurdersorganisaties in meer of mindere mate bij betrokken zijn geweest, staan hieronder op een rijtje. Het overleg vond plaats in allerlei vormen: soms in de vorm van co-creatie (5x), ook wel met een adviesaanvraag na een informele bijeenkomst (5x), door een presentatie, een gesprek of een informerende memo (6x). 

  • Kaderbrief 2021
  • Wooncoöperaties
  • Evaluatie en herijking verkoopbeleid
  • Jaarlijkse huurverhoging
  • Huurbeleid bij verbeteringen
  • Levensloopbestendig wonen en huurbeleid
  • Langer zelfstandig thuis 
  • Zelf aangebrachte voorzieningen 
  • Sociaal statuut
  • Visitatie Lefier
  • Begroting 2021
  • Nieuw ondernemingsplan 2021
  • Servicefonds
  • Visie en beleid woonruimteverdeling gemeente Groningen
  • Visie en beleid woonruimteverdeling studentenhuisvesting Lefier
  • Implementatie woonruimteverdeling regio Drenthe (Thuiskompas)

Betrokkenheid op lokaal niveau

Naast de onderwerpen die voor de alle gemeenten in het werkterrein van Lefier van belang zijn, bespreken we met de huurdersorganisaties heel bewust ook de ontwikkelingen en afspraken op lokaal niveau. Alles waarbij een goede afstemming met de huurdersorganisaties van belang is, alles waarvan we vinden dat hun betrokkenheid onmisbaar is. Jaarlijks terugkomend thema: de prestatieafspraken en lokale projecten. Maar ook thema's als woningmarktonderzoeken en woonvisies binnen een gemeente. De huurdersorganisaties hebben in 2020 een druk jaar gehad met veel overleggen in verschillende samenstellingen, vaak op afstand en digitaal, bijvoorbeeld door videobellen. In de zomer hebben we besloten om een coördinator aan te stellen. Iemand die overzicht en samenhang kan aanbrengen in alle thema's en die afspraken voor een overleg bewaakt en communiceert. Tegelijk het eerste aanspreekpunt voor huurdersorganisaties en voor ons de eerste contactpersoon om vooraf een overleg mee voor te bereiden. 

Bewonerscommissies en lokale werkgroepen

We hadden het al over huurdersorganisaties, die regelmatig met ons overleggen. Daarnaast zijn er in veel wijken ook bewonerscommissies actief, in vaste samenstelling of als tijdelijke werkgroep. Zo'n bewonerscommissie houdt dichtbij huis de gang van zaken in de gaten, bijvoorbeeld in en rond het eigen wooncomplex. In de Woningwet staat dat een bewonerscommissie recht heeft op informatie en zelfs instemmingsrecht als het gaat om servicekosten. Daar blijft het voor Lefier zeker niet bij; het zijn waardevolle, kritische gesprekspartners over de thema's veiligheid, beheer en onderhoud, mensen die de eigen woonomgeving beter kennen dan wie ook.

We zetten in op participatie van huurders in (tijdelijke) werkgroepen als het gaat om de aanloop naar een nieuw project, nieuwbouw, renovatie en leefbaarheid. Zo’n werkgroep kan niet alleen een voorname rol spelen bij de informatievoorziening aan medebewoners; we geven de commissieleden ook graag een adviserende rol bij de voorbereiding of uitvoering van een programma.

Prestatieafspraken

Goed samenwerken met andere partijen heeft een hele reeks voordelen: je kunt samen de krachten bundelen, kennis delen, elkaar aanvullen, ervaringen uitwisselen. De ene keer nemen we zelf het initiatief voor zo'n samenwerking, de andere keer nodigt iemand ons uit om mee te denken. Een paar voorbeelden van partijen waar we mee samenwerken:
•    landelijke en lokale overheden
•    bewonersorganisaties
•    maatschappelijke instellingen
•    zorg- en welzijnsinstellingen
•    andere woningcorporaties
•    politie
•    onderwijsinstellingen
•    brancheorganisaties
•    financiële instellingen

Prestatieafspraken 2020

Ieder jaar maken we afspraken met collega-corporaties, huurdersorganisaties en gemeenten over de prestaties die we willen en kunnen leveren op het gebied van volkshuisvesting. In 2020 ondertekenden we volgens planning in de vier gemeenten van ons werkgebied de prestatieafspraken voor 2021. In de gemeente Midden-Groningen hebben de huurdersorganisaties van Lefier de prestatieafspraken in eerste instantie niet ondertekend. We verschilden van mening over het onderwerp betaalbaarheid. Dat geschilpunt konden we nog in de eerste helft van 2020 bijleggen. Een totaaloverzicht van onze gerealiseerde maatschappelijke prestaties per gemeente is opgenomen onderaan deze paragraaf. 

Hier leest u de volledige tekst van de gemaakte prestatieafspraken

Prestatieafspraken gemeente Midden-Groningen

Naast betaalbaarheid lag in 2020 in Midden-Groningen de focus op het voorbereiden van de verduurzamingsinvesteringen in de bestaande woningvoorraad. Het wachten was op meer duidelijkheid over de versterkingsopgave voor de gemeente. Toen die duidelijkheid er was, konden we bij Lefier onze investeringen in bestaande huurwoningen weer opstarten. De eerste concrete resultaten van die inspanningen zullen in 2021 te zien zijn.

Verder hebben we als corporaties werkafspraken gemaakt met gemeente en huurdersorganisaties over de Wmo en Wonen. Bijvoorbeeld praktische afspraken over de registratie en toewijzing van aangepaste woningen en de stallingsruimte voor scootmobielen.

Prestatieafspraken gemeente Emmen

De Prestatieafspraken 2020 in Emmen waren de eerste gezamenlijke prestatieafspraken ondertekend door drie corporaties, drie huurdersorganisaties en de gemeente. We spraken af om intensiever te gaan samenwerken op zowel bestuurlijk als ambtelijk niveau. Daarbij houden we steeds onze gezamenlijke doelen voor ogen. Vooral op het sociaal domein hebben we in 2020 een inhaalslag gemaakt. Door eerst een overzicht te maken van waar iedere partij tot nu toe mee bezig was, welke netwerken en overlegstructuren er al waren om daarna ook de conclusie te kunnen trekken welke onderwerpen nog onderbelicht waren. We hebben grote stappen gezet binnen het Actieprogramma Weer Thuis, dat gaat over de uitstroom uit Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang. De samenwerking in het sociaal domein in 2020 resulteerde in een lijst met aandachtpunten voor de prestatieafspraken van 2021. Samengevat: we moeten focussen op het inzetten van betaalbaarheidsinstrumenten, experimenteren met andere woonvormen, een procedure 'zware overlast' opstellen en een convenant WMO ontwikkelen. We voerden in 2020 ook het afgesproken woningmarktonderzoek Zuidoost-Drenthe uit. Zuidoost-Drenthe wil zeggen: de gemeenten Borger-Odoorn, Coevorden en Emmen.

Lefier leverde in 2020 in Emmerschans 12 nieuwbouwwoningen op, we sloopten 60 woningen aan de Meerstraat in Emmermeer.  In Klazienaveen en Emmerhout maakten we van ruim 100 woningen Nul-op-de-meter huizen. De oplevering van 28 nieuwbouwappartementen in de Hondsrugtoren (Emmen Centrum) is uitgesteld naar begin 2021.

Prestatieafspraken gemeente Stadskanaal

Lefier heeft in Stadskanaal de Renneflat (89 woningen) gesloopt. Daarmee gaven we invulling aan onze 'krimpopgave' in die gemeente. In Musselkanaal heeft Lefier een andere taak: een terugbouwopgave op zogenaamde 'lintlocaties' van 40 woningen, na de sloop van 83 woningen. Allemaal in het kader van het samenwerkingsverband 'Levendig Musselkanaal'. In 2021 leveren we naar verwachting 22 'Nul-op-de-meter' woningen op. Ook in Stadskanaal richt Lefier zich, naast het bouwen van nieuwe woningen, nadrukkelijk op duurzaamheidsinvesteringen in de bestaande voorraad.

In 2020 hebben we stevig geïnvesteerd in samenwerking met verschillende partijen in het sociale domein. Dit leidde onder andere tot het inbedden van de VoorzieningenWijzer in het reguliere welzijnswerk en tot een succesvolle start van een pilot 'Uitstroom Beschermd Wonen'. In de prestatieafspraken 2021 is daardoor nog meer de focus komen te liggen op het sociale domein, dankzij afspraken over armoedebestrijding, wonen en zorg en de uitstroom van Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang. 

Prestatieafspraken Borger-Odoorn

De prestatieafspraken in 2020 in Borger-Odoorn bestonden nog uit een verzameling van afzonderlijke afspraken. Daarom hebben we in de loop van 2020 gewerkt aan meer onderlinge samenhang tussen de verschillende afspraken. We hebben ook bewust aandacht gegeven aan de gezamenlijke basis: Het Lokaal Akkoord. Geen eenvoudig proces, maar het heeft intussen wel geleid tot een geactualiseerde versie van het Lokaal Akkoord en concrete, gezamenlijke prestatieafspraken in 2021. Lefier had voor 2020 geen fysieke projecten op stapel staan in Borger-Odoorn. We zijn wel begonnen met het verhelpen van de problemen met de installaties van de 30 gerealiseerde 'Nul-op-de-meter' woningen in Nieuw-Buinen. We vervangen de installaties, onder andere omdat ze bij lichte vorst soms uitvallen. Met de vervanging lossen we die storingen structureel en veilig op. We hebben de VoorzieningenWijzer ingevoerd; die is nu beschikbaar voor alle huurders in de gemeente. Ook hebben we meegedaan aan het woningmarktonderzoek Zuidoost-Drenthe. De resultaten gaan we in 2021 met de samenwerkende partners bespreken. 

Prestatieafspraken gemeente Groningen

De focus in 2020 lag hier op een nieuwe woonvisie en een meerjarig ambitiekader. De woonvisie hebben we wel kunnen afronden; het meerjarig ambitiekader nog niet. De prestatieafspraken in 2020 vormen een optelsom van de biedingen van de verschillende corporaties, input van de huurdersorganisaties en procesafspraken over actuele ontwikkelingen die een plek gaan krijgen in het meerjarig ambitiekader. Samen met de huurdersorganisaties in Groningen hebben we nieuwe keuzes gemaakt in het toewijzingsbeleid, inclusief spelregels om voor meer eerlijke, evenredige slaagkansen te zorgen. Begin 2020 ging de gezamenlijke website 'Ghuus' live - de plek waar we samen met onze collega-corporaties het beschikbare aanbod woonruimte voor jongeren en studenten presenteren.

Op het gebied van nieuwbouw en verduurzaming zijn er geen woningen opgeleverd in 2020. Over renoveren kunnen we wel een bijzonderheid melden: in nauw overleg en na onderhandelingen met de gemeente Groningen hebben we besloten om de verkoop van het monumentale Pepergasthuis niet door te laten gaan. Lefier blijft eigenaar; we gaan het hofje renoveren en beschikbaar houden voor de sociale huur.

De aanpak met de VoorzieningenWijzer krijgt in Groningen een vervolg, met nog eens een half jaar. Dat vinden we nodig, omdat er tot nu toe - mede te wijten aan Corona - nog onvoldoende mensen gebruik van hebben gemaakt om het effect goed te kunnen meten. Daarom hebben besloten om vaker contactmomenten aan te grijpen om mensen te wijzen op de mogelijkheden van de VoorzieningenWijzer, niet alleen bij huurachterstand. Al doende leren corporaties en de gemeente van elkaar wat de beste aanpak blijkt te zijn. Daarnaast hebben we een convenant getekend om concrete afspraken te maken over de samenwerking en uitvoering van de wettelijke taken van de gemeente als het gaat over vroegsignalering. We zijn begonnen met het inventariseren van de knelpunten rond de uitstroom Beschermd Wonen en Maatschappelijke opvang. Om de uitstroom te bevorderen gaan we nieuwe instrumenten gebruiken die nodig en passend zijn. Als input voor dat soort afspraken is de 'klantreis' gebruikt, die mede door Lefier ontwikkeld is. 

Door de Coronapandemie kwamen er aanzienlijk minder buitenlandse studenten naar Groningen. Daarom hebben we niet de gebruikelijke piekopvang hoeven te regelen. Eind 2020 werd duidelijk dat de SSH afziet van de huur van de gerenoveerde flat Acero aan de Esdoornlaan, om de wooneenheden als 'short stay' onderkomen te verhuren aan buitenlandse studenten. Dit betekent dat Lefier de ruim 300 eenheden in het gebouw volledig zelf gaat verhuren. De eerste studenten krijgen 1 maart 2021 de sleutel. 

Totaaloverzicht van onze gerealiseerde maatschappelijke prestaties per gemeente

  Borger-Odoorn Emmen Groningen Midden-Groningen Stadskanaal Totaal
aantal verhuureenheden in exploitatie            
EGW/MGW 1.151 9.123 5.901 4.377 3.734 24.286
studenteneenheid 0 0 2.763 0 7 2.770
intramuraal zorgvastgoed 0 197 396 152 50 795
maatschappelijk onroerend goed 23 26 170 19 6 244
subtotaal DAEB-portefeuille 1.174 9.346 9.230 4.548 3.797 28.095
             
EGW/MGW 25 238 589 64 140 1.056
parkeergelegenheid 0 1.143 1.628 179 368 3.318
bedrijfsruimte 4 156 258 3 34 455
subtotaal niet-DAEB portefeuille 29 1.537 2.475 246 542 4.829
totaal 1.203 10.883 11.705 4.794 4.339 32.924
aantal gewogen verhuureenheden 1.224 9.872 10.386 4.654 4.030 30.166
             
volkshuisvestelijke prestaties (aantallen)            
nieuwbouw 0 12 0 66 0 78
nul-op-de-meter 0 23 0 70 0 93
woningverbetering 0 0 56 0 0 56
verkopen 2 19 53 8 18 100
sloop 3 30 640 73 90 836
totaal 5 84 749 217 108 1.163
  Borger-Odoorn Emmen Groningen Midden-Groningen Stadskanaal Totaal
aantal EGW/MGW naar huurprijsklasse (DAEB)            
goedkoop (≤ € 432,51) 255 1.979 1.448 1.037 764 5.483
betaalbaar (€ 432,51- € 663,40) 889 6.957 4.200 3.191 2.909 18.146
duur tot huurtoeslaggrens (€ 663,40 - € 737,14) 6 144 163 147 51 511
duur boven huurtoeslaggrens (> € 737,14) 1 43 90 2 10 146
totaal 1.151 9.123 5.901 4.377 3.734 24.286
             
betaalbaarheid (zelfstandige DAEB-woningen)            
gemiddelde kale huur 526 513 475 493 514 500
gemiddelde maximale huur 789 762 690 756 753 741
huur in percentage van de maximale huur 66,7% 67,4% 68,9% 65,2% 68,3% 67,5%
huur in percentage van de maximale huur vorig verslagjaar 65,9% 66,5% 68,6% 64,6% 67,0% 66,8%
totaal verleende huurkorting in 2020 (bedragen x € 1.000) 3.632 27.172 15.210 13.839 10.704 70.248
             
leefbaarheid uitgaven (bedragen x € 1.000)            
woonmaatschappelijk werk ‑1 91 ‑75 20 16 51
aanleg/onderhoud kleinschalige infrastructuur 0 33 11 3 1 47
schone woongeving/overlast/veiligheid 47 418 396 168 146 1.175
inzet eigen medewerkers 111 898 914 435 367 2.724
totaal 157 1.440 1.245 626 530 3.998
personele inzet (in fte's) 1,2 9,7 10,5 4,3 3,9 29,5
             
ontruimingen (aantallen)            
aangezegd vanwege huurachterstand 1 29 29 14 20 93
ontruimingen vanwege huurachterstand 1 8 7 7 2 25
ontruimingen vanwege woonfraude 0 0 1 0 0 1
ontruimingen vanwege overlast 0 1 3 1 0 5
ontruimingen vanwege hennep/drugs 0 1 0 0 0 1
             
huisvesting bijzondere doelgroepen (aantallen)            
statushouders 6 39 17 29 14 105
uitstroom beschermd wonen 1 14 40 6 4 65
overige bijzondere doelgroepen 8 24 48 20 26 126
             
passend toewijzen (%) 100,0% 94,7% 99,6% 95,9% 98,8% 97,8%
             
kwaliteit - nieuwbouw en verbetering (bedragen x € 1.000)            
nieuwbouw 0 2.225 0 12.525 0 14.750
nul-op-de-meter 0 2.340   8.701 0 11.041
woningverbetering 0 0 3.191 0 0 3.191
planmatig onderhoud 960 7.739 8.143 3.649 3.160 23.650
totaal 960 12.304 11.334 24.875 3.160 52.632

Volgend hoofdstuk: 04 Investeringen in onze woningvoorraad