02 Lefier in 2020

In 2020 is ons bezit met 946 eenheden gedaald tot 32.924 eenheden. De daling wordt met name veroorzaakt door een piek in onze sloopopgave (820 woningen). Een groot deel komt terug via vervangende nieuwbouw in 2021 of later. 

Lefier heeft 2020 afgesloten met een winst van € 285,4 miljoen. Dit wordt sterk beinvloed door een herwaardering van ons vastgoed (+ € 240,4 miljoen). Ons vastgoed is afgelopen jaar 8,1% meer waard geworden.

Ieder jaar beoordeelt de landelijke branchevereniging Aedes de deelnemende woningcorporaties op een aantal onderdelen. Eind november 2020 presenteerde Aedes de resultaten van die beoordeling voor 2020 (gebaseerd op jaarcijfers 2019), de jaarlijkse Aedes Benchmark. Er doen in totaal 274 corporaties actief aan mee. Dat komt neer op 97 procent van alle woningcorporaties in Nederland.

Het systeem in het kort: Aedes geeft op onderdelen de 'rapportcijfers' A, B of C. Een A voor het derde deel corporaties die het best presteren, daaronder een derde deel dat met een gemiddelde score een B verdient. En de laatst groep krijgt een C voor een score onder het gemiddelde

Lefier krijgt in 2020 op hoofdlijnen dezelfde beoordeling als in 2019 en voorgaande jaren, namelijk:

Als je de resultaten van Lefier zo op een rijtje ziet, dan valt op het eerste gezicht een disbalans op: de opmerkelijke verschillen tussen de A op betaalbaarheid en beschikbaarheid en een C voor andere prestatievelden. 

Op het gebied van betaalbaarheid voor onze huurders scoren we al jaren erg goed, met stabiel een A. Daar zijn we ook trots op. Bij de andere prestatievelden blijven we nog achter. We zijn met de uitkomst van de benchmark nog niet tevreden en hebben de ambitie om de bedrijfslasten en klanttevredenheid dit de komende jaren naar respectievelijk een B en een A te brengen. We geven hierna een korte toelichting per prestatieveld.

Huurdersoordeel

In het prestatieveld 'Huurdersoordeel' neemt de benchmark een aantal onderdelen mee vanuit de klantwaardering volgens het KWH, het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector. Landelijk is het huurdersoordeel de afgelopen periode in zeven jaar tijd aanzienlijk gestegen. Bij Lefier blijven we op het moment van meten nog fors achter op die trend; we zien op alle drie de deelmetingen een daling in de score. Inmiddels zien we in de nieuwste maandelijkse metingen een duidelijke vooruitgang. Onze acties om onze dienstverlening te verbeteren, lijken vruchten af te werpen. Ook bij het onderwerp 'reparaties' zien we dat het percentage tevreden huurders toeneemt. De maatregelen die we recent genomen hebben, zorgen dus al zichtbaar en meetbaar voor een positief effect in de klantwaardering. We hebben de ambitie om op dit oordeel naar een A te groeien. 

Bedrijfslasten

In onderstaande grafiek zie je in 2019 een stijging van onze beïnvloedbare bedrijfslasten van € 961 naar € 1.110 per vhe. Deze stijging wordt deels veroorzaakt door het treffen van een reorganisatievoorziening. Zonder deze reorganisatiekosten zouden we zijn uitgekomen op € 1.029, nog altijd een stijging van 7%. Landelijk is de stijging gemiddeld 5,5% (van €785 naar € 828 per vhe). Volgens de Aedes benchmark komen onze bedrijfslasten voor 2020 uit op € 905. We hadden zelf € 942 begroot. Het blijkt dus dat we goed op weg zijn naar onze doelstelling voor 2021 van € 866 per vhe, zijnde het gemiddelde van de sector. Deze ambitie van gemiddelde bedrijfslasten ten opzichte van de sector (letter B) willen we ook vasthouden.

Duurzaamheid

Het thema Duurzaamheid bestaat uit twee onderdelen, namelijk Energie-Index en CO2-uitstoot. Op het onderdeel Energie-Index zijn we van een beoordeling C gestegen naar een B. Net als vorig jaar opnieuw met een flinke stap van 1,62 naar 1,51. Bij Lefier zien we zelfs een daling die sterker is dan het landelijk gemiddelde. De grens van gemiddeld energielabel B (met een index van 1,4 of lager) komt dus dichterbij. De keuze van Lefier om versneld te investeren in duurzaamheid is in de laatste benchmark al duidelijk zichtbaar.

Onderhoud & verbetering

Het prestatieveld 'Onderhoud en Verbetering' gaat over de kosten van corporaties en de investeringen die we doen om de woningen te onderhouden en verbeteren. Om precies te zijn: bij de beoordeling worden die uitgaven afgezet tegen de technische woningkwaliteit en - minstens zo belangrijk: de woningkwaliteit die huurders zeggen te ervaren. Dat levert drie deelscores op, gezamenlijk geven die de prestaties van een corporatie op dit terrein weer.

De zogeheten 'instandhoudingskosten' bestaan uit onderhoud en verbetering. Per eenheid hebben wij gemiddelde € 2.294,- uitgegeven. Bij onze referentie in de beter scorende groep A is dat € 2.583,-. We zien dat Lefier langzaam maar zeker richting die referentiewaarde beweegt, met name dankzij de hogere uitgaven de laatste tijd aan verbeteringen.

Beschikbaarheid & betaalbaarheid

Bij dit prestatieveld brengt Aedes de maatschappelijke bijdrage in beeld die corporaties leveren. Het gaat daarbij om drie verschillende perspectieven: beschikbaarheid, betaalbaarheid en het huisvesten van doelgroepen. Op dit prestatieveld gebruikt Aedes geen letter A, B of C meer. Als dit nog wel het geval was, zouden we nog steeds uitkomen op de letter A van best presterende deelgroep.

Op de onderdelen beschikbaarheid en betaalbaarheid scoort Lefier al jaren erg goed. Die positie konden we zelfs nog versterken met ons nieuwe huurbeleid. Voor huurders is Lefier een van de goedkoopste woningcorporaties, met een gemiddelde huurprijs van € 482,- per maand. Een prestatie waar we trots op zijn.

De impact van de COVID-19 pandemie werd voor het eerst duidelijk voelbaar in maart 2020, in Nederland en in de rest van de wereld. Bij Lefier hebben we onze bedrijfsprocessen meteen aangepast, door ze af te stemmen op de door RIVM en Rijksoverheid afgegeven richtlijnen en maatregelen om de verspreiding van het virus af te remmen.

Het Coronavirus heeft overduidelijk grote gevolgen voor onze bedrijfsvoering en onze manier van werken. Zoveel mogelijk thuiswerken werd de nieuwe norm. Voor veel van onze collega's was dat met wat aanpassingen goed te doen. Voor de functies waarbij thuis blijven echt geen optie is, zoals voor onze vakmannen die ook op huisbezoek gaan, namen we passende beschermingsmaatregelen  en regelden we een aangepaste manier van werken. Zo konden in principe alle bedrijfsprocessen min of meer 'normaal' doorgang vinden. De uitzonderingen: we stelden een klein deel van de onderhoudsactiviteiten en investeringen noodgedwongen uit. Daar zijn geen claims of andere nadelige financiële gevolgen van te verwachten; er zijn in ieder geval nog geen aanwijzingen voor.

De gevolgen voor onze operationele kasstromen zijn beperkt gebleven en blijven beperkt; we verwachten niet dat we te maken krijgen met liquiditeitstekorten vanwege uitgestelde huurbetalingen. Daarvoor is onze totale stroom aan huurgelden te omvangrijk; hij is bovendien goed gespreid.

Onze financiering voor het komend jaar 2021 is geborgd via de reguliere processen. Als het noodzakelijk blijkt te zijn, hebben we voldoende ruimte in onze kengetallen om aanvullende financiering op te kunnen nemen. Als dat nodig is, zullen we ook gebruik gaan maken van de overheidsmaatregelen ter ondersteuning van de economie. Op dit moment is die noodzaak er niet. En we verwachten ook niet dat we er nog een beroep op zullen moeten doen.

Wat we niet zelf in de hand hebben, is de mogelijke uitval van personeel door ziekte. Tot nu toe is het ziekteverzuim gelukkig beperkt; we bleven in staat om alle voorgenomen activiteiten uit te voeren volgens plan of met enige vertraging.

Huurbevriezing 2021
In februari 2021 werd bekend dat het kabinet besloten heeft de huren voor de sociale sector voorlopig te bevriezen. In de praktijk betekent dit besluit dat de jaarlijkse huurverhoging in de zomer van 2021 niet doorgaat. Het kabinet heeft toegezegd dat de corporatiesector zal worden gecompenseerd. Het idee is om dit te doen via een verlaging van de verhuurderheffing. De exacte uitwerking is nog niet bekend. Voor Lefier betekent dit dat we over 2021 € 1,4 miljoen minder aan huur zullen ontvangen dan we hebben begroot. 

In onderstaand overzicht vatten we per bedrijfsproces de impact van COVID-19 samen:

Naast de jaarlijkse benchmark van branchevereniging Aedes laat Lefier zich iedere vier jaar visiteren. Deze visitatie is in 2020 uitgevoerd door adviesbureau Pentascope en had betrekking op de jaren 2016 tot en met 2019. Alle gesprekken en dialogen vonden online plaats, om rekening te houden met de maatregelen rondom corona.  

In de visitatie maakt Pentascope onderscheid tussen vier prestatievelden. Op elk veld kregen we een waardering in de vorm van een rapportcijfer. Dit zijn de scores uit het rapport:

Over het algemeen scoren we als Lefier dus een voldoende. De visitatiecommissie noemt naast de rapportcijfers een aantal zaken die goed gaan en waar we trots op mogen zijn, maar ook een aantal zaken die echt beter kunnen en moeten. 

Wat gaat goed

De commissie ziet dat er bij Lefier gedreven, leergierige mensen werken, met het hart op de goede plek. Ook zijn er waarderende woorden over:

• de inzet van middelen voor volkshuisvestelijke investeringen,
• onze inzet op betaalbaarheid en duurzaamheid,
• het professionele en gedegen beleid dat we maken,
• de rol van Lefier in het aardbevingsdossier.

Wat moet beter

De commissie noemt de volgende verbeterpunten:

• de invloed van de buitenwereld op ons beleid en de mate waarin we onze prestaties daaraan legitimeren,
• de prestatiesturing, oftewel: hoe sturen we in de dagelijkse praktijk op het behalen van onze doelen,
• de kwaliteit van onze dienstverlening.

Hoe kunnen we voor verbetering zorgen op die punten?

De uitkomsten van de visitatie op het onderdeel 'verbeterpunten' waren voor ons geen verrassing; ze passen bij het beeld dat we van onszelf hebben en bij de feedback die we van onze stakeholders krijgen. We zijn er dan ook intussen al mee aan de slag, op weg naar beter presteren. Zo ontwikkelen we een nieuw stakeholderbeleid. Een beleid dat herkenbaar is en waar je ons op kunt aanspreken. Ook hebben we de belanghebbenden in het proces om een nieuw Ondernemingsplan op te stellen al vanaf de start een stem gegeven. Daarnaast hebben we in 2020 de opzet van de omgevingsanalyse gewijzigd, minder abstract en theoretisch en vooral gericht op de wensen en plannen van onze samenwerkingspartners in de eigen regio. In het samenwerken met onze huurdersorganisaties kiezen we steeds vaker voor co-creatie. Ook maken we dankzij prestatiesturing goede stappen, die leiden tot een merkbare verbetering. Bijvoorbeeld op de terreinen dagelijks onderhoud en klantcontact.

Op die manier werken we hard aan twee belangrijke doelen: het vergroten van de invloed van de buitenwereld op ons handelen, plus onze organisatie minder complex maken en daardoor slagvaardiger en doelgerichter.